Najem okazjonalny daje właścicielowi mieszkania silniejszą ochronę niż zwykła umowa najmu, ale tylko wtedy, gdy dokumenty są kompletne i umowa została prawidłowo zgłoszona. W tym poradniku wyjaśniam krok po kroku, jakie warunki trzeba spełnić, ile to kosztuje i jakie błędy najczęściej odbierają właścicielowi tę ochronę.
Autor: Grzegorz Niedźwiedź, prawnik i licencjonowany pośrednik nieruchomości (PFRN 30603). Aktualizacja 23.10.2026.
Spis treści
Co to jest najem okazjonalny i kiedy warto go stosować?
Umowa najmu okazjonalnego bez notariusza – czy to możliwe?
Najem okazjonalny a meldunek najemcy
Co zrobić, gdy nie ma lokalu zastępczego?
Najem okazjonalny dla obcokrajowców (np. Ukraińców)
Eksmisja rodziny z dzieckiem – czy to możliwe?
Koszty – kto płaci za notariusza, ile to kosztuje?
Najem okazjonalny na krótki okres (np. 6 miesięcy)
Co sprawdzić w dokumentach?
Błędy przy najmie okazjonalnym – lista najczęstszych
FAQ – szybkie odpowiedzi
1. Co to jest najem okazjonalny i kiedy warto go stosować?
Najem okazjonalny to szczególny typ umowy najmu mieszkania, dostępny dla właścicieli będących osobami fizycznymi (wynajmujących prywatnie). W praktyce najem okazjonalny w Białej Podlaskiej najczęściej stosują właściciele wynajmujący jedno mieszkanie. Z perspektywy właściciela daje narzędzia prawne, które mogą ułatwić odzyskanie lokalu, jeżeli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie.
Umowę zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności na czas określony (maksymalnie 10 lat) i wymaga oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu. Co do zasady najemca musi także wskazać inny lokal oraz dostarczyć zgodę jego właściciela lub innej osoby z tytułem prawnym do tego lokalu. Wyjątek przewidziany w art. 112e ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony dotyczy najemcy będącego beneficjentem ochrony czasowej.
2. Umowa najmu okazjonalnego bez notariusza – czy to możliwe?
Co do zasady – nie.
Warunkiem skorzystania z reżimu najmu okazjonalnego jest dołączenie wymaganych załączników. W praktyce są to:
- Akt notarialny (art. 777) z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji,
- Wskazanie innego lokalu, do którego najemca przeniesie się w razie egzekucji,
- Oświadczenie właściciela tego lokalu (lub osoby, która ma do niego inny tytuł prawny) o zgodzie na zamieszkanie najemcy. Przy najemcy z ochroną czasową dwóch ostatnich załączników się nie dołącza (art. 112e).
Brak któregokolwiek z wymaganych załączników oznacza, że umowa najmu pozostaje ważna jako umowa cywilnoprawna, ale nie korzysta z reżimu najmu okazjonalnego (traci przywileje proceduralne).
Zgłoszenie do urzędu skarbowego: właściciel musi zgłosić umowę w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
3. Najem okazjonalny a meldunek najemcy
Najemca może się zameldować, ale meldunek ma wyłącznie charakter ewidencyjny i nie tworzy tytułu prawnego do lokalu.
Dlatego zameldowanie samo w sobie nie chroni najemcy przed obowiązkiem opróżnienia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.
4. Co zrobić, gdy nie ma lokalu zastępczego?
Co do zasady bez wskazania innego lokalu umowa nie spełnia warunków najmu okazjonalnego. Wyjątek dotyczy najemcy będącego beneficjentem ochrony czasowej (art. 112e ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony). Samo obywatelstwo ukraińskie nie rozstrzyga o tym zwolnieniu, a notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji pozostaje wymagane.
Rozwiązania:
- Znajomy lub członek rodziny podpisuje zgodę na zamieszkanie najemcy w swoim lokalu. Na żądanie wynajmującego taką zgodę dołącza się z podpisem notarialnie poświadczonym. Nie jest to ta sama czynność co akt notarialny najemcy o poddaniu się egzekucji,
- W przypadku obcokrajowców – można ustalić z innym właścicielem lokalu, że pełni rolę „lokalu awaryjnego” (uwaga: zawsze weryfikuj realność zgody i dane lokalu, bo to element kluczowy dla procedury).
5. Najem okazjonalny dla obcokrajowców (np. Ukraińców)
Jest możliwy, co do zasady na takich samych warunkach jak w przypadku polskich obywateli. Wyjątek dotyczy najemcy będącego beneficjentem ochrony czasowej (np. obywatela Ukrainy z numerem PESEL ze statusem UKR): od 5 marca 2026 r. nie musi on wskazywać innego lokalu ani dołączać oświadczenia o zgodzie na zamieszkanie w nim (art. 112e ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium RP). Oświadczenie w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji nadal jest wymagane.
W teorii przepisy nie uzależniają skuteczności oświadczenia od położenia lokalu zastępczego, ale w praktyce najbezpieczniej jest, aby lokal wskazany był w Polsce – ułatwia to wykonanie zobowiązania i ogranicza spory.
6. Eksmisja rodziny z dzieckiem – czy to możliwe?
Tak, jeżeli umowa jest kompletna (załączniki), zawarta na piśmie, prawidłowo zgłoszona do urzędu skarbowego i spełniono wymogi formalne żądania opróżnienia lokalu. Tryb najmu okazjonalnego co do zasady pozwala wtedy szybciej doprowadzić do wydania lokalu. Żądanie doręcza się dopiero po wygaśnięciu lub skutecznym rozwiązaniu najmu, z terminem co najmniej 7 dni od doręczenia, a wykonanie następuje przez komornika po nadaniu klauzuli wykonalności. Akt notarialny nie uprawnia do samodzielnego usunięcia mieszkańców. Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, co do zasady musi w ciągu 21 dni od dowiedzenia się o tym wskazać nowy lokal i dostarczyć zgodę. Wyjątek ochrony czasowej sprawdza się odrębnie.
Ścieżka (ogólnie):
- Dopiero po wygaśnięciu lub skutecznym rozwiązaniu najmu właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem. Termin wynosi co najmniej 7 dni od doręczenia żądania,
- Po bezskutecznym upływie terminu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (art. 777), dołączając m.in. potwierdzenie zgłoszenia umowy do US oraz dokumenty wymagane dla reżimu najmu okazjonalnego. Następnie sprawę kieruje się do komornika. Akt notarialny nie uprawnia właściciela do samodzielnego usunięcia mieszkańców.
Uwaga: w praktyce o wyniku często przesądza kompletność dokumentów i prawidłowe doręczenia.
7. Koszty – kto płaci za notariusza, ile to kosztuje?
Wynagrodzenie notariusza za oświadczenie najemcy nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia.
W 2026 r. (minimalne wynagrodzenie 4806 zł) limit wynosi 480,60 zł; w 2025 r. wynosił 466,60 zł. Do tego mogą dojść koszty wypisów i VAT – zależy od kancelarii.
Najczęściej koszt ponosi najemca, ale można ustalić inny podział.
8. Najem okazjonalny na krótki okres (np. 6 miesięcy)
Umowę można zawrzeć nawet na kilka miesięcy – nie ma minimalnego okresu.
Należy pamiętać o formie pisemnej pod rygorem nieważności i o wszystkich wymaganych dokumentach.
W praktyce koszt sporządzenia aktu notarialnego zależy od kancelarii, liczby wypisów i aktualnych stawek. Przed podpisaniem dokumentów warto potwierdzić koszt bezpośrednio u notariusza.
9. Co sprawdzić w dokumentach?
- Dane stron i lokalu,
- Do umowy dołącza się notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Co do zasady potrzebne są także wskazanie innego lokalu oraz zgoda osoby mającej tytuł prawny do niego na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Wyjątek dla beneficjenta ochrony czasowej dotyczy tylko wskazania innego lokalu i tej zgody. Nie zwalnia z notarialnego oświadczenia najemcy.
- Zgłoszenie do US – 14 dni od rozpoczęcia najmu,
- Kaucja – maksymalnie 6-krotność czynszu, zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.
10. Błędy przy najmie okazjonalnym – lista najczęstszych
- Zgłoszenie do US liczone od podpisu zamiast od rozpoczęcia najmu,
- Brak któregoś z wymaganych dokumentów,
- Błędne dane (adresy, numery KW),
11. FAQ – szybkie odpowiedzi
Czy można przedłużyć umowę najmu okazjonalnego?
Tak, można – poprzez podpisanie aneksu lub zawarcie nowej umowy.
Czy obcokrajowiec może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Tak. Co do zasady obowiązują te same załączniki co przy obywatelu polskim (akt notarialny z poddaniem się egzekucji, wskazanie innego lokalu, zgoda jego właściciela). Najemca będący beneficjentem ochrony czasowej nie musi wskazywać innego lokalu ani dołączać tej zgody (art. 112e ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium RP).
Czy można rozwiązać umowę najmu okazjonalnego wcześniej?
Możliwość wcześniejszego zakończenia zależy od umowy i właściwych przepisów, w tym Kodeksu cywilnego oraz art. 19a do 19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie można pomijać stosowanych w tym reżimie ustawowych przesłanek i wymogów wypowiedzenia.
Czy student może mieć najem okazjonalny?
Tak. Sam status studenta nie zmienia ustawowych wymagań najmu okazjonalnego. Co do zasady potrzebne są wskazanie innego lokalu i zgoda jego właściciela lub osoby mającej tytuł prawny do niego na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących. Z tych dwóch obowiązków zwolniony jest student będący beneficjentem ochrony czasowej. Notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji pozostaje wymagane.
Ile kosztuje najem okazjonalny?
Koszt sporządzenia aktu notarialnego 777 wynosi zwykle kilkaset złotych, a całkowite przygotowanie dokumentów i zgłoszenie do US to często widełki zależne od kancelarii i zakresu pomocy.
Podstawa prawna (dla dociekliwych)
§ ustawa o ewidencji ludności – meldunek ma charakter ewidencyjny
Przeczytaj także:
Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?
Masz podobny problem z najmem mieszkania?Jeżeli planujesz wynająć mieszkanie przez moje biuro, skontaktuj się ze mną, aby omówić zakres pośrednictwa. Indywidualną ocenę prawną umowy lub sporu omów z adwokatem albo radcą prawnym.
Grzegorz Niedźwiedź
prawnik i licencjonowany pośrednik nieruchomości (PFRN 30603)
tel. 512 343 700
e-mail: biuro@gn-nieruchomosci.pl
Klauzula edukacyjna
Stan prawny na dzień 23.10.2026
Masz wynajmowane mieszkanie i rozważasz sprzedaż? Da się sprzedać lokal także z lokatorem – zasady i bezpieczne warianty opisuję w poradniku sprzedaż mieszkania z lokatorem. Jeśli chcesz wiedzieć, ile mieszkanie jest dziś warte, zobacz wycenę mieszkania w Białej Podlaskiej.
Autor: Grzegorz Niedźwiedź
Prawnik specjalizujący się w nieruchomościach i licencjonowany pośrednik (PFRN nr 30603). Właściciel biura nieruchomości GN Nieruchomości Grzegorz Niedźwiedź w Białej Podlaskiej. W latach 2023–2025 kierownik Referatu Gospodarki Nieruchomościami w Urzędzie Miasta Biała Podlaska.
Sprzedajesz mieszkanie, dom albo działkę w Białej Podlaskiej lub powiecie bialskim?
W GN-Nieruchomości pomagam sprawdzić dokumenty, przygotować ofertę i poprowadzić sprzedaż aż do aktu notarialnego.
Możesz też zobaczyć aktualne oferty nieruchomości albo skontaktować się ze mną przez formularz.
Grzegorz Niedźwiedź, GN-Nieruchomości, tel. 512 343 700
Wszystkie treści zamieszczone na tym blogu mają charakter wyłącznie edukacyjny i informacyjny, nie stanowią porady prawnej ani finansowej.
Autor dokłada należytej staranności, aby publikowane informacje były aktualne i rzetelne, jednak nie zastępują one analizy dokumentów i stanu faktycznego w konkretnej sprawie.
W przypadku wątpliwości należy skonsultować się z odpowiednim specjalistą.
Ze względu na częste zmiany przepisów, praktyki orzeczniczej oraz możliwe różnice w interpretacji prawa, autor bloga nie gwarantuje pełnej aktualności, kompletności ani jednoznaczności przedstawionych informacji.