Autor: Grzegorz Niedźwiedź, prawnik i licencjonowany pośrednik nieruchomości (PFRN 30603). Aktualizacja: 2026-03-01.

Zasada jest prosta: najemca zwykle odpowiada za drobne naprawy i bieżące używanie lokalu, a właściciel za elementy instalacji, wyposażenie związane z konstrukcją lokalu i poważniejsze usterki. W praktyce granica bywa sporna, dlatego przed podpisaniem umowy warto jasno ustalić, kto odpowiada za konkretne naprawy.

Spis treści

Jaka jest ogólna zasada odpowiedzialności za naprawy
Które usterki zwykle obciążają najemcę
Które usterki zwykle obciążają właściciela
Jak postępować w razie sporu
FAQ
Podstawa prawna
Kontakt

Poniższy wykaz ma charakter poglądowy i dotyczy typowego najmu prywatnego. W konkretnej sprawie decydują: umowa, protokół zdawczo‑odbiorczy, przyczyna usterki (zużycie vs niewłaściwe używanie) oraz przepisy.

Legenda: N – najemca, W – właściciel (wynajmujący), Z – „zależy” (wymaga ustalenia przyczyny i dokumentów).

Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? To pytanie wraca najczęściej w praktyce najmu. Aby uniknąć sporów, warto przed podpisaniem umowy ustalić, kto płaci za naprawy i jak dokumentować usterki.

W tym poradniku znajdziesz wykaz odpowiedzialności (co po stronie najemcy, co po stronie wynajmującego), przykłady awarii oraz przykładowe zasady postępowania w razie sporu.

Jak ustalić, kto płaci – zasada ogólna

Zasadniczo najemca pokrywa drobne naprawy wynikające z eksploatacji lokalu, a właściciel odpowiada za usterki konstrukcyjne i instalacyjne. Jednak granica bywa sporna – dlatego kluczowe są: umowa, protokół i przyczyna usterki.

Wykaz usterek – kto płaci (najemca vs właściciel)

Poniżej znajdziesz wykaz najczęstszych sytuacji.

Elektryka i oświetlenie (w lokalu)

Żarówki / świetlówki / LED w oprawach — N
Baterie w pilotach, czujnikach, termostatach — N
Wkładki/bezpieczniki w mieszkaniu — N
Gniazdka/włączniki/ramki/ściemniacze – uszkodzenia eksploatacyjne — N
Spalone gniazdo od przeciążenia czajnikiem/farelką — Z (zależy od przyczyny: przeciążenie sprzętem najemcy vs wada instalacji)
Uszkodzony przewód w ścianie/rozdzielni, wadliwy RCD/wyłącznik nadprądowy — W
Oprawa sufitowa (lampy stałe) – wymiana całej oprawy z powodu zużycia/awarii — W; pęknięty klosz/urwanie przez najemcę — N
Dzwonek do drzwi (przewodowy) – usterka instalacji — W; dzwonek bezprzewodowy – baterie/urządzenie — N
Unifon domofonu/wideodomofonu: awaria instalacji budynku — W (zarządca); uszkodzenie aparatu z winy najemcy — N

Hydraulika i sanitarne

Uszczelki w bateriach, perlatory — N
Wąż prysznicowy, słuchawka, uchwyt – zużycie eksploatacyjne — N
Syfon umywalki/zlewu: czyszczenie, wymiana uszczelek — N
Zator lokalny (syfon/kolanko pod zlewem/brodzikiem) — N
Spłuczka WC: uszczelki, mechanizm przycisku, pływak, regulacja — N
Wąż dopływowy/odpływowy pralki/zmywarki – pęknięcie z zużycia — N; wada fabryczna sprzętu na gwarancji (sprzęt właściciela) — W
Cieknący syfon pralki/zmywarki (połączenie z odpływem) — N
Nieszczelność rury w ścianie/pęknięty pion kanalizacyjny — W
Nieprzyjemne zapachy z kanalizacji – wyschnięty syfon → N; wada wentylacji pionu/instalacji → W

Ogrzewanie / ciepła woda / gaz

Odpowietrzenie grzejnika (jeśli dopuszczalne w budynku) — N
Regulacja głowic termostatycznych — N; wymiana uszkodzonej głowicy (zużycie) — W
Termostat pokojowy: baterie — N; awaria modułu/odbiornika — W
Brak CO/CWU z przyczyn instalacyjnych (zawór, pompa, kocioł, węzeł) — W
Piecyk gazowy/podgrzewacz CWU: zapłonnik, wymiennik, elektronika – zużycie — W
Przeglądy kominiarskie/gazowe i usuwanie wykrytych usterek — W

Procedura na wypadek sporu (najlepiej działa w praktyce)

Najemca zgłasza usterkę na piśmie (SMS/e-mail) + zdjęcia/film.
Wynajmujący w ciągu ustalonego terminu (np. 24–72h) potwierdza przyjęcie zgłoszenia i wskazuje dalsze kroki.
Jeżeli trzeba – wizyta serwisu; protokół serwisu rozstrzyga przyczynę (zużycie/wada vs niewłaściwe używanie).
Rozliczenie kosztów zgodnie z umową i przyczyną usterki.

FAQ – najczęstsze pytania o naprawy w wynajmowanym mieszkaniu

Czy najemca płaci za każdą usterkę w mieszkaniu?
Nie. Najemca zwykle odpowiada za drobne naprawy związane z bieżącym używaniem lokalu, ale poważniejsze awarie i elementy instalacji najczęściej obciążają właściciela.

Czy właściciel musi naprawić zepsuty piec lub ogrzewanie?
Co do zasady tak, jeżeli problem dotyczy instalacji lub elementów, które nie należą do zwykłej eksploatacji po stronie najemcy.

Czy warto opisać zasady napraw w umowie najmu?
Tak. To jeden z najlepszych sposobów ograniczenia sporów. Im precyzyjniejsza umowa i protokół zdawczo-odbiorczy, tym lepiej.

Co zrobić, gdy najemca i właściciel nie zgadzają się co do odpowiedzialności za naprawę?
Trzeba sprawdzić umowę, protokół, dokumentację szkody i przyczynę usterki. W praktyce często to właśnie brak dokumentacji powoduje spór.

Czy protokół zdawczo-odbiorczy ma znaczenie przy sporze o naprawy?
Tak. To jeden z najważniejszych dokumentów dowodowych przy rozliczeniach między właścicielem a najemcą.

Przeczytaj także

Podstawa prawna (dla dociekliwych)

§ KC art. 681 – drobne nakłady

§ UOPL – obowiązki stron (art. 6a–6f)

Masz spór o naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Jeżeli chcesz sprawdzić umowę, protokół zdawczo-odbiorczy albo ocenić, kto w Twojej sytuacji odpowiada za daną usterkę, skontaktuj się ze mną.

Grzegorz Niedźwiedź
prawnik i licencjonowany pośrednik nieruchomości (PFRN 30603)
tel. 512 343 700
e-mail: biuro@gn-nieruchomosci.pl
Przejdź do kontaktu

Klauzula edukacyjna

Wszystkie treści zamieszczone na tym blogu mają charakter wyłącznie edukacyjny i informacyjny, nie stanowią porady prawnej ani finansowej.

Autor dokłada należytej staranności, aby publikowane informacje były aktualne i rzetelne, ale nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte bez analizy dokumentów i okoliczności konkretnej sprawy.

W przypadku wątpliwości należy skonsultować się z odpowiednim specjalistą.

Ze względu na częste zmiany przepisów oraz możliwe różnice w interpretacji, autor nie gwarantuje pełnej aktualności i jednoznaczności przedstawionych informacji.