Sprzedaż mieszkania w Białej Podlaskiej

Jak prowadzę sprzedaż mieszkania

1. Dokumenty sprawdzam na początku, a nie tuż przed aktem

   Przeglądam księgę wieczystą albo zaświadczenie ze spółdzielni, podstawę nabycia i to, czy w mieszkaniu ktoś jest zameldowany albo mieszka na podstawie umowy. Braki wychodzą wtedy, gdy jest jeszcze czas je uzupełnić, a nie w dniu podpisania umowy. Pełną listę znajdziesz w artykule Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży nieruchomości.

2. Cenę ustalam na podstawie transakcji

   Porównuję mieszkanie z cenami, za które podobne lokale w okolicy rzeczywiście się sprzedały, a nie tylko z ogłoszeniami. Opisuję to na stronie Analiza ceny mieszkania w Białej Podlaskiej, a aktualny przegląd ofert jest w artykule Ceny mieszkań w Białej Podlaskiej.

3. Zdjęcia i opis przygotowuję sam

   Opis piszę dla kupującego, który porównuje kilkanaście podobnych ogłoszeń na Otodom i OLX.

4. Publikuję ogłoszenia i pokazuję mieszkanie

   Oferta trafia na portale i na moją stronę. Odbieram telefony od kupujących i prowadzę prezentacje. Po każdej prezentacji dostajesz ode mnie informację, a decyzje o cenie i propozycjach kupujących podejmujesz Ty.

5. Negocjuję i przygotowuję umowę

   Ustalam warunki z kupującym, przygotowuję umowę przedwstępną oraz uzgadniam z notariuszem dokumenty i termin aktu.

Więcej o współpracy przeczytasz na stronie Jak sprzedaję z GN.

Osiedla, na których najczęściej sprzedaję

Najczęściej sprzedaję mieszkania na osiedlu Jagiellońskim oraz w rejonie Podmiejskiej i Kopernika. Przy analizie ceny porównuję mieszkanie przede wszystkim z transakcjami z tego samego osiedla, bo cena zależy od konkretnej lokalizacji, piętra i stanu budynku. Sprzedaję też mieszkania w innych częściach Białej Podlaskiej i w powiecie bialskim.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe

W Białej Podlaskiej wiele mieszkań w blokach ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To prawo można sprzedać, a umowę zawiera się w formie aktu notarialnego. Dla takiego mieszkania nie zawsze jest założona księga wieczysta. Wtedy notariusz opiera się na zaświadczeniu ze spółdzielni oraz na dokumentach, na podstawie których nabyłeś prawo do mieszkania, na przykład umowie kupna, akcie poświadczenia dziedziczenia albo postanowieniu sądu. Komplet dokumentów potrzebnych w konkretnej sprawie ustalam z notariuszem przed umową przedwstępną.

Inaczej jest ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, bo tego prawa nie można sprzedać. Najpierw trzeba wystąpić do spółdzielni o przeniesienie własności lokalu. Spółdzielnia zawiera taką umowę, jeżeli jest to prawnie możliwe i spełniono ustawowe warunki, w tym spłatę przypadających na lokal należności.

Mieszkanie z kredytem hipotecznym

Mieszkanie z kredytem hipotecznym można sprzedać. Hipoteka nie wygasa przez samą sprzedaż i obciąża mieszkanie także po zmianie właściciela. Dlatego kupujący i jego bank oczekują, że kredyt zostanie spłacony z ceny sprzedaży. Najczęściej bank sprzedającego wydaje zaświadczenie o kwocie do spłaty, część ceny trafia bezpośrednio na rachunek tego banku, a po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Warunki spłaty i wykreślenia hipoteki trzeba wcześniej uzgodnić z bankiem, a kolejność płatności i dokumenty uzgadniam z oboma bankami i z notariuszem.

Mieszkanie do remontu

Mieszkanie do remontu też się sprzedaje, tylko innym kupującym i za inną cenę. Kupują je osoby, które chcą urządzić lokal po swojemu, oraz inwestorzy pod wynajem. Takie osoby liczą koszt remontu, więc w analizie ceny porównuję mieszkanie z transakcjami lokali w podobnym stanie. W ogłoszeniu uczciwie pokazuję układ, stan pionów, okien i instalacji.

Mieszkanie z najemcą

Wynajęte mieszkanie można sprzedać. Kupujący wchodzi w umowę najmu na miejsce sprzedającego. Przy najmie mieszkania sama sprzedaż co do zasady nie daje kupującemu dodatkowego prawa do wypowiedzenia umowy, a jej rozwiązanie zależy od treści umowy i od ustawowych ograniczeń wypowiedzenia. Dlatego na początku sprawdzam umowę najmu i ustalam z Tobą, czy sprzedajemy mieszkanie razem z najemcą, na przykład inwestorowi, czy po jego wyprowadzce. Więcej przeczytasz w artykule Sprzedaż mieszkania z lokatorem.

Podatek po sprzedaży

Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym zostało kupione, co do zasady musisz rozliczyć sprzedaż w zeznaniu PIT-39. Nie zawsze oznacza to podatek do zapłaty. Dochodu może nie być, a ulga mieszkaniowa może zwolnić z podatku całość albo część dochodu, jeśli spełnisz jej warunki, w tym przeznaczysz pieniądze na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie. Mieszkanie ze spadku ma własne zasady liczenia tego terminu. Szczegóły opisuję w artykułach Podatek od sprzedaży nieruchomości i Sprzedaż nieruchomości ze spadku. Rozliczenie podatku w Twojej sprawie omów z doradcą podatkowym.

Najczęstsze pytania