Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku

Mieszkanie z kredytem hipotecznym możesz sprzedać i do samej sprzedaży nie potrzebujesz zgody banku, bo umowne zakazy sprzedaży do czasu wygaśnięcia hipoteki są niedopuszczalne. Osobno trzeba jednak uzgodnić z bankiem rozliczenie kredytu i dokumenty potrzebne do wykreślenia hipoteki. Kredyt spłaca się zwykle z ceny sprzedaży, część pieniędzy kupujący przelewa bezpośrednio do Twojego banku, a bank po spłacie wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Tekst przygotował Grzegorz Niedźwiedź, prawnik i pośrednik z licencją zawodową nadaną przez PFRN (nr 30603). Stan informacji na 21 października 2026 roku.

Spis treści

1. Czy bank musi się zgodzić na sprzedaż
2. Dokumenty z banku przed sprzedażą
3. Jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem
4. Ile kosztuje wcześniejsza spłata kredytu
5. Gdy kupujący też bierze kredyt
6. Gdy cena nie wystarczy na spłatę kredytu
7. Podatek po sprzedaży
8. Jak to wygląda w praktyce w Białej Podlaskiej
9. Co zrobić w Twojej sytuacji
10. Błędy, które kosztują sprzedających
11. Najczęstsze pytania

Czy bank musi się zgodzić na sprzedaż

Nie. Hipoteka nie blokuje sprzedaży, bo obciąża mieszkanie niezależnie od tego, kto jest jego właścicielem. Z tego samego powodu kupujący i jego bank nie zaakceptują hipoteki po sprzedaży, więc w praktyce kredyt trzeba spłacić najpóźniej z ceny. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece zakazuje zastrzeżeń, w których właściciel zobowiązuje się wobec banku, że nie sprzeda mieszkania przed wygaśnięciem hipoteki.

Umowa kredytowa może jednak nakładać obowiązek poinformowania banku o sprzedaży albo przewidywać inne skutki. Dlatego przed wystawieniem oferty przeczytaj swoją umowę kredytu albo zapytaj o to w banku.

Dokumenty z banku przed sprzedażą

Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, poproś bank o dwa dokumenty.

• Zaświadczenie o saldzie kredytu. Pokazuje, ile zostało do spłaty na dany dzień, i podaje numer rachunku, na który kupujący przeleje kwotę spłaty. Zaświadczenie ma ograniczony termin ważności, często około miesiąca, więc przed aktem trzeba zwykle wziąć aktualne.
• Promesa wykreślenia hipoteki. To zobowiązanie banku, że po spłacie określonej kwoty wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Kupujący i jego bank zwykle jej wymagają.

Pamiętaj, że suma hipoteki wpisana w księdze wieczystej to nie jest saldo kredytu. Hipoteka zabezpiecza zwykle wyższą kwotę niż sam kredyt, a o tym, ile realnie trzeba spłacić, mówi zaświadczenie z banku.

Jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem

1. Ustalasz saldo i warunki spłaty. Zaświadczenie z banku pokazuje, ile z ceny pójdzie na spłatę, a ile zostanie dla Ciebie.
2. Ustalasz cenę i szukasz kupującego. Cenę ustal na podstawie transakcji z okolicy, nie na podstawie salda kredytu. Kupujący nie zapłaci więcej dlatego, że masz do spłaty wysoki kredyt.
3. Podpisujesz umowę przedwstępną. W umowie strony zapisują, jaka część ceny trafi na rachunek banku sprzedającego i kiedy, a jaka część na Twój rachunek.
4. Podpisujesz akt notarialny. Notariusz wpisuje w akcie sposób zapłaty, a kupujący przelewa kwotę spłaty do Twojego banku i resztę ceny Tobie.
5. Bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki. Ten dokument nazywa się potocznie listem mazalnym i bank wydaje go dopiero po spłacie. To co innego niż promesa z początku transakcji, która jest tylko zobowiązaniem banku do wydania takiej zgody. Wykreślenie nie następuje samo. Wniosek do sądu prowadzącego księgę wieczystą składa uprawniona osoba, w szczególności aktualny właściciel, a może go też złożyć notariusz w ramach odpowiedniej czynności. Przed aktem ustalcie, kto złoży wniosek, w jakim terminie i jak trafi do niego dokument z banku.

Ile kosztuje wcześniejsza spłata kredytu

Bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę tylko wtedy, gdy przewiduje ją umowa kredytu. Przy kredycie ze zmienną stopą procentową wolno ją pobrać wyłącznie przy spłacie w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, a nie może ona przekroczyć 3% spłacanej kwoty ani odsetek, które byłyby naliczone przez rok od spłaty. Jeśli do końca umowy zostało mniej niż rok, rekompensata nie może przekroczyć odsetek za ten pozostały okres. Przy okresowo stałej stopie bank może pobrać rekompensatę w okresie obowiązywania stałej stopy. W każdym przypadku rekompensata nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą. Te zasady wynikają z ustawy o kredycie hipotecznym i dotyczą umów zawartych od 22 lipca 2017 roku. Przy wcześniejszych umowach sprawdza się umowę i przepisy, które obowiązywały przy jej zawarciu.

Przy spłacie całego kredytu przed terminem całkowity koszt kredytu obniża się o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę, także jeśli zapłaciłeś je wcześniej. Przy częściowej spłacie stosuje się to odpowiednio. Czy obniżka obejmuje konkretną prowizję, zależy między innymi od tego, czy z umowy wynika, że prowizja nie jest związana z czasem trwania kredytu. Poproś bank o wyliczenie.

Jeśli kredyt był objęty programem z dopłatami do rat, na przykład kredytem z dopłatą z programu rządowego, sprawdź w banku, jak sprzedaż i wcześniejsza spłata wpływają na dopłaty, zanim podpiszesz umowę przedwstępną.

Gdy kupujący też bierze kredyt

To najczęstsza sytuacja. Bank kupującego wypłaca kredyt na podstawie aktu notarialnego i zwykle wymaga, żeby część ceny trafiła na spłatę Twojego kredytu, a dopiero reszta na Twój rachunek. Wypłata może nastąpić kilka dni po akcie, więc termin wydania mieszkania ustal tak, żebyś przekazał klucze po rozliczeniu ceny zgodnie z aktem. Przed umową przedwstępną zapytaj kupującego, czy ma już decyzję kredytową albo przynajmniej wstępną ocenę zdolności.

Gdy cena nie wystarczy na spłatę kredytu

Jeśli saldo kredytu jest wyższe niż realna cena mieszkania, sama sprzedaż nie wystarczy do wykreślenia hipoteki. Brakującą część trzeba dopłacić z własnych pieniędzy albo ustalić z bankiem inne rozwiązanie. Zrób to przed wystawieniem oferty, bo bez promesy banku kupujący nie przystąpi do aktu.

Podatek po sprzedaży

Przy prywatnej sprzedaży mieszkania, czyli poza działalnością gospodarczą, przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym zostało kupione, co do zasady trzeba rozliczyć sprzedaż w zeznaniu PIT-39, zwykle do 30 kwietnia następnego roku. Nie zawsze oznacza to podatek do zapłaty. Ulga mieszkaniowa obejmuje także spłatę kredytu zaciągniętego wcześniej na zakup sprzedawanego mieszkania, jeśli spełnisz jej warunki. Szczegóły i przykład liczenia opisuję w artykule Podatek od sprzedaży nieruchomości. Rozliczenie w Twojej sprawie omów z doradcą podatkowym.

Jak to wygląda w praktyce w Białej Podlaskiej

Przy jednej z moich sprzedaży w Białej Podlaskiej kupujący finansował zakup kredytem hipotecznym. Po podpisaniu umowy przedwstępnej wpłacił zadatek, a na decyzję banku i akt notarialny czekaliśmy 40 dni. Dlatego przy kupującym z kredytem ustalam termin aktu z zapasem na decyzję banku.

W Białej Podlaskiej sprzedaż mieszkania z kredytem prowadzę tak samo jak każdą inną. Różnica jest jedna, czyli zaświadczenie i promesę z banku zamawiamy na początku, a nie tuż przed aktem.

Jeśli planujesz sprzedaż mieszkania w Białej Podlaskiej, przeczytaj, jak prowadzę sprzedaż mieszkania od sprawdzenia dokumentów do aktu notarialnego.

Co zrobić w Twojej sytuacji

Możesz działać od razu, gdy

• cena mieszkania wyraźnie przekracza saldo kredytu;
• masz zaświadczenie o saldzie i promesę albo bank wyda je bez problemu;
• umowa kredytowa nie przewiduje rekompensaty albo jej okres już minął.

Inny wariant może być lepszy, gdy

• saldo kredytu jest zbliżone do ceny albo wyższe;
• kredyt jest objęty dopłatami, które możesz stracić;
• do końca pięciu lat od zakupu zostało niewiele czasu, a nie planujesz ulgi mieszkaniowej.

Przed decyzją sprawdź

• umowę kredytową, czyli rekompensatę za wcześniejszą spłatę i obowiązki informacyjne wobec banku;
• dział IV księgi wieczystej, czyli wszystkie wpisane hipoteki, nie tylko tę z Twojego kredytu;
• termin ważności zaświadczenia z banku.

Najczęściej sprzedaż blokuje

• brak promesy banku w dniu aktu;
• druga hipoteka w księdze wieczystej, o której sprzedający zapomniał;
• saldo kredytu wyższe niż cena.

Chcesz sprzedać mieszkanie z kredytem w Białej Podlaskiej? Zadzwoń pod numer 512 343 700, a na pierwszym, bezpłatnym spotkaniu sprawdzę dokumenty i podam orientacyjny przedział ceny.

Błędy, które kosztują sprzedających

• Ustalanie ceny pod saldo kredytu. Cena zależy od rynku, a nie od tego, ile zostało do spłaty.
• Zamawianie zaświadczenia z banku dopiero przed aktem. Bank może potrzebować kilku dni, a stare zaświadczenie straci ważność.
• Wydanie kluczy przed rozliczeniem ceny. Gdy kupujący płaci kredytem, pieniądze mogą wpłynąć kilka dni po akcie.
• Pominięcie rekompensaty i dopłat. Koszt wcześniejszej spłaty albo utrata dopłat zmniejsza kwotę, która zostanie Ci po sprzedaży.

Plan działania

1. Przeczytaj umowę kredytową.
2. Zamów zaświadczenie o saldzie i zapytaj o promesę.
3. Sprawdź dział IV księgi wieczystej.
4. Ustal cenę na podstawie transakcji z okolicy.
5. W umowie przedwstępnej zapisz sposób spłaty kredytu z ceny.
6. Przed aktem weź aktualne zaświadczenie.

Sprzedajesz mieszkanie z kredytem w Białej Podlaskiej albo w powiecie bialskim? Zadzwoń pod numer 512 343 700 albo napisz przez formularz kontaktowy.

Najczęstsze pytania

Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej w indywidualnej sprawie. Przed decyzją w konkretnej sprawie sprawdź dokumenty z właściwym specjalistą.