Chcesz sprzedać dom w powiecie bialskim?
Pomagam sprzedać dom w Białej Podlaskiej i na wsi w powiecie bialskim, w tym dom z większą działką, siedlisko i dom wymagający remontu. Sprzedaż prowadzę osobiście od obejrzenia domu, sprawdzenia dokumentów i analizy ceny, przez zdjęcia, także z drona, ogłoszenia i prezentacje, aż do aktu notarialnego i przekazania kluczy.
Tekst przygotował Grzegorz Niedźwiedź, prawnik i pośrednik z licencją zawodową nadaną przez PFRN (nr 30603), absolwent studiów podyplomowych z wyceny nieruchomości na Politechnice Białostockiej. Od 2023 do 2025 roku kierowałem Referatem Gospodarki Nieruchomościami w Urzędzie Miasta Biała Podlaska.
Jak prowadzę sprzedaż domu
Oglądam dom i sprawdzam dokumenty
Przeglądam księgę wieczystą, wypis z ewidencji gruntów i budynków, plan miejscowy albo decyzję o warunkach zabudowy, dokumenty budowy i odbioru oraz to, czy dom ma świadectwo charakterystyki energetycznej. Pełną listę opisuję w artykule Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży nieruchomości.
Ustalam cenę na podstawie transakcji
Osobno oceniam budynek i działkę, bo przy wielu domach w powiecie bialskim to grunt i położenie decydują o dużej części ceny. Porównuję dom z cenami, za które podobne domy rzeczywiście się sprzedały. Opisuję to na stronie Analiza ceny domu w Białej Podlaskiej.
Przygotowuję zdjęcia i opis
Zdjęcia robię sam, a przy większej działce także z drona, żeby pokazać ogród, dojazd i otoczenie. W opisie piszę o tym, o co kupujący pytają najpierw, czyli o ogrzewaniu, mediach, stanie dachu i instalacji oraz kosztach utrzymania.
Promuję ogłoszenie na swój koszt
Płatne wyróżnienia na Otodom i OLX, publikacje w mediach społecznościowych i na mojej stronie opłacam ja. Raz w miesiącu dostajesz ode mnie podsumowanie zapytań i prezentacji.
Prowadzę prezentacje i negocjacje
Pokazuję dom kupującym, sprawdzam, czy mają finansowanie, i omawiam z Tobą każdą propozycję. Decyzje o cenie podejmujesz Ty. Na końcu uzgadniam z notariuszem dokumenty i termin aktu.
Warunki współpracy w skrócie opisuję na stronie Jak sprzedaję z GN.
Dom w mieście i dom na wsi
W Białej Podlaskiej kupujący porównują przede wszystkim lokalizację, stan budynku i koszty ogrzewania. Przy domu na wsi dochodzą pytania, których w mieście zwykle nie ma. Czy działka ma prawny dostęp do drogi publicznej, czyli bezpośredni, przez udział w drodze dojazdowej albo przez ustanowioną służebność? Sam faktyczny dojazd nie wystarczy, bo droga konieczna nie powstaje automatycznie przez to, że ktoś od lat przejeżdża. Czy dom ma kanalizację, szambo czy przydomową oczyszczalnię? Skąd jest woda i jak wygląda ogrzewanie? Odpowiedzi na te pytania zbieram przed publikacją ogłoszenia, bo bez nich kupujący odkładają decyzję albo obniżają ofertę. Przy domach w dolinach Bugu i Krzny sprawdzam też mapy zagrożenia powodziowego i pytam właściciela o wcześniejsze zalania i podtopienia, bo mapa nie zastępuje historii konkretnego domu.
Siedlisko i dom z działką rolną
Wiele domów w powiecie bialskim stoi na gruncie rolnym, często razem z większą działką albo polem. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zalicza do użytków rolnych także grunty rolne zabudowane. Jeśli w sprzedawanej nieruchomości łączna powierzchnia użytków rolnych wynosi co najmniej 0,3 ha, sprzedaż może podlegać tej ustawie. Znaczenie ma też plan miejscowy, bo nieruchomość położona na terenie przeznaczonym w planie na cele inne niż rolne nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy, a przy przeznaczeniu mieszanym potrzebna jest ocena konkretnej działki. Wtedy sprawdzam, kto może kupić dom, czy przysługuje prawo pierwokupu i czy sprzedaż wymaga dwóch aktów notarialnych. Czasem lepiej sprzedać dom z mniejszą działką, a pole osobno, ale o takim podziale decydujemy razem po sprawdzeniu planu miejscowego i rynku. Zasady dotyczące gruntu rolnego opisuję na stronie Sprzedaż działki w Białej Podlaskiej i powiecie bialskim.
Dokumenty budowy i rozbudowy
Kupujący i jego bank pytają, czy dom został zbudowany i rozbudowany zgodnie z prawem. Dlatego sprawdzam pozwolenie na budowę albo zgłoszenie, zawiadomienie o zakończeniu budowy albo pozwolenie na użytkowanie oraz to, czy powierzchnia i stan domu zgadzają się z ewidencją budynków. Brak części dokumentów albo rozbudowa bez wymaganych formalności nie zawsze wyklucza sprzedaż, ale może wpływać na cenę i na możliwość finansowania kredytem. Trzeba też odróżnić samą sprzedaż od legalnego użytkowania domu. Akt notarialny nie legalizuje robót budowlanych ani użytkowania budynku, a wobec nadzoru budowlanego mogą powstać obowiązki i sankcje. Kupującemu przekazuje się konkretne informacje o znanych brakach, nieprawidłowościach i toczących się postępowaniach. Ogólne zdanie w umowie, że kupujący zna stan domu, nie zastępuje rzetelnego ujawnienia problemów, a zatajenie wady może podważyć wyłączenie odpowiedzialności sprzedającego za wady. Takie sprawy omawiam z Tobą na początku, a gdy trzeba, kieruję do architekta albo prawnika.
Świadectwo charakterystyki energetycznej
Przy sprzedaży domu sprzedający ma co do zasady obowiązek przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej, chyba że budynek objęty jest ustawowym zwolnieniem. Jego brak nie unieważnia aktu notarialnego, ale jeśli świadectwo nie zostanie przekazane, notariusz poucza sprzedającego o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Jeśli dom nie ma świadectwa, zlecenie go przed wystawieniem oferty ułatwia rozmowę z kupującymi o kosztach ogrzewania.
Dom z kredytem hipotecznym
Dom z kredytem hipotecznym można sprzedać. Hipoteka nie wygasa przez samą sprzedaż i obciąża dom także po zmianie właściciela, dlatego kredyt spłaca się zwykle z ceny sprzedaży. Warunki spłaty i wykreślenia hipoteki trzeba wcześniej uzgodnić z bankiem. Szczegóły opisuję na stronie Sprzedaż mieszkania w Białej Podlaskiej, bo zasady są takie same. Dokumenty z banku i koszty wcześniejszej spłaty opisuję w artykule Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym.
Podatek po sprzedaży
Przy prywatnej sprzedaży domu przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia co do zasady trzeba rozliczyć sprzedaż w zeznaniu PIT-39. Jeśli dom zbudowałeś na własnej działce, jest on częścią gruntu i pięć lat liczy się zasadniczo od końca roku zakupu działki, a nie od zakończenia budowy. Na przykład przy działce kupionej w 2018 roku i domu ukończonym w 2024 roku budowa nie rozpoczyna nowego terminu. Nie zawsze oznacza to podatek do zapłaty, bo znaczenie mają sposób nabycia i ulga mieszkaniowa. Przy domu ze spadku termin liczy się według osobnych zasad. Szczegóły opisuję w artykułach Podatek od sprzedaży nieruchomości i Sprzedaż nieruchomości ze spadku. Rozliczenie w Twojej sprawie omów z doradcą podatkowym.
Zameldowanie i kupujący z zagranicy
Przy każdym domu sprawdzam też dwie rzeczy, o które kupujący pytają rzadziej, niż powinni. Zaświadczenie, że w domu nikt nie jest zameldowany, pomaga, ale nie potwierdza, że dom jest pusty ani wolny od praw najemców, bo zameldowanie ma charakter ewidencyjny. Gdy kupującym jest cudzoziemiec, przy domu z gruntem może być potrzebne zezwolenie, zależnie od obywatelstwa, ustawowych zwolnień i położenia nieruchomości, w tym w strefie nadgranicznej.
Dom w Białej Podlaskiej sprzedany za pełną cenę
Sprzedawałem dom w Białej Podlaskiej wystawiony za 480 000 zł. Dom sprzedał się za 480 000 zł, czyli za pełną cenę z ogłoszenia, a umowę przedwstępną podpisaliśmy po 5 miesiącach od wystawienia oferty. Inne przykłady i ceny znajdziesz na stronie Historie sprzedaży.
Najczęstsze pytania
Jak sprzedać dom na wsi?
Najpierw trzeba zebrać odpowiedzi na pytania kupujących o prawny dostęp do drogi publicznej, media, ogrzewanie i dokumenty budynku, a przy większej działce sprawdzić, czy sprzedaż nie podlega przepisom o obrocie ziemią rolną. Potem ustalam cenę na podstawie transakcji z okolicy i przygotowuję zdjęcia, także z drona.
Czy dom z działką rolną może kupić każdy?
Nie zawsze. Jeśli w nieruchomości jest co najmniej 0,3 ha użytków rolnych, a do nich zalicza się także grunt rolny zabudowany, sprzedaż może podlegać ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Od wymogu, żeby kupujący był rolnikiem indywidualnym, ustawa przewiduje wyjątki, między innymi dla nieruchomości mniejszych niż 1 ha i dla osoby bliskiej sprzedającego w rozumieniu ustawy. Te wyjątki nie wyłączają całej ustawy, a prawo pierwokupu sprawdza się osobno.
Czy można sprzedać dom bez odbioru albo z rozbudową bez pozwolenia?
Sprzedaż domu nie zawsze jest wykluczona, ale to co innego niż legalne użytkowanie budynku. Potocznie „bez odbioru” może oznaczać brak skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy albo brak wymaganego pozwolenia na użytkowanie, a akt notarialny tego nie naprawia. Takie braki mogą wpływać na cenę i kredyt kupującego, trzeba je kupującemu konkretnie ujawnić i mogą wiązać się z obowiązkami wobec nadzoru budowlanego. Sprawdzam to na początku współpracy, a gdy trzeba, kieruję do architekta albo prawnika.
Czy przy sprzedaży domu potrzebne jest świadectwo energetyczne?
Co do zasady tak, chyba że budynek objęty jest ustawowym zwolnieniem. Brak świadectwa nie unieważnia aktu, ale notariusz poucza wtedy sprzedającego o karze grzywny.
Ile kosztuje sprzedaż domu z pośrednikiem?
Moje wynagrodzenie wynosi od 1,5% ceny sprzedaży, bez doliczania VAT, a kupujący nie płaci mi prowizji. Płatną promocję ogłoszeń opłacam ja. Szczegóły opisuję w artykule Ile bierze biuro nieruchomości.
Porozmawiajmy o Twoim domu
Zadzwoń pod numer 512 343 700 albo napisz przez formularz kontaktowy. Pierwsze spotkanie jest bezpłatne. Oglądam dom, wstępnie sprawdzam dokumenty i podaję orientacyjny przedział ceny na podstawie transakcji z okolicy. Grzegorz Niedźwiedź, GN Nieruchomości, pl. Wolności 10, Biała Podlaska
Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej w indywidualnej sprawie.