Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?

Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? Najemca czy właściciel?

Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? Najemca czy właściciel? To pytanie wraca najczęściej w praktyce najmu. Aby uniknąć sporów, warto przed podpisaniem umowy ustalić, kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu i jak dokumentować usterki.

W tym poradniku znajdziesz wykaz odpowiedzialności (co po stronie najemcy, co po stronie wynajmującego), praktyczne przykłady awarii oraz wzorcowe zapisy do umowy. Dzięki temu łatwo sprawdzisz, kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu w konkretnej sytuacji — od drobnych usterek po poważniejsze awarie instalacji.

Jako GN Nieruchomości (Biała Podlaska) pokazuję realne przypadki z rynku i podpowiadam, jak działać krok po kroku, by najem przebiegał spokojnie i zgodnie z umową.

Jak ustalić, kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu – zasada ogólna

Zasadniczo najemca pokrywa drobne naprawy wynikające z eksploatacji lokalu, a właściciel odpowiada za usterki konstrukcyjne i instalacyjne. Warto jednak jasno określić w umowie, kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu, aby uniknąć sporów.

Wykaz usterek – kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu (najemca vs. właściciel)

Poniżej znajdziesz praktyczny wykaz usterek w mieszkaniu wraz z oznaczeniem, po czyjej stronie leży obowiązek naprawy. To lista najczęstszych sytuacji, z jakimi spotykają się właściciele i najemcy.

1) Elektryka i oświetlenie (w lokalu)

• Żarówki / świetlówki / LED w oprawach — N
• Baterie w pilotach, czujnikach, termostatach — N
• Wkładki/bezpieczniki w mieszkaniu — N
• Gniazdka/włączniki/ramki/ściemniacze – uszkodzenia eksploatacyjne — N
• Spalone gniazdo od przeciążenia czajnikiem/farelką — Z (przeciążenie sprzętem N; wada obwodu W)
• Uszkodzony przewód w ścianie/rozdzielni, wadliwy RCD/wyłącznik nadprądowy — W
• Oprawa sufitowa (lampy stałe) – wymiana całej oprawy z powodu zużycia/awarii — W; pęknięty klosz/urwanie przez najemcę — N
• Dzwonek do drzwi (przewodowy) – usterka instalacji — W; dzwonek bezprzewodowy – baterie/urządzenie — N
• Unifon domofonu/wideodomofonu: awaria instalacji budynku — W (przez zarządcę); uszkodzenie aparatu z winy najemcy — N

2) Hydraulika i sanitarne

• Uszczelki w bateriach, perlatory — N
• Wąż prysznicowy, słuchawka, uchwyt – zużycie eksploatacyjne — N
• Syfon umywalki/zlewu: czyszczenie, wymiana uszczelek — N
• Zator lokalny (syfon/kolanko pod zlewem/brodzikiem) — N
• Spłuczka WC: uszczelki, mechanizm przycisku, pływak, regulacja — N
• Wąż dopływowy/odpływowy pralki/zmywarki – pęknięcie z zużycia — N; wada fabryczna sprzętu na gwarancji (sprzęt właściciela) — W
• Cieknący syfon pralki/zmywarki (połączenie z odpływem) — N
• Nieszczelność rury w ścianie/pęknięty pion kanalizacyjny — W
• Nieprzyjemne zapachy z kanalizacji – wyschnięty syfon → N (uzupełnić wodę); wada wentylacji pionu/instalacji → W

3) Ogrzewanie / ciepła woda / gaz

• Odpowietrzenie grzejnika (jeśli dopuszczalne w budynku) — N
• Regulacja głowic termostatycznych — N; wymiana uszkodzonej głowicy (zużycie) — W
• Termostat pokojowy: baterie — N; awaria modułu/odbiornika — W
• Brak CO/CWU z przyczyn instalacyjnych (zawór, pompa, kocioł, węzeł) — W
• Piecyk gazowy/podgrzewacz CWU: zapłonnik, wymiennik, elektronika – zużycie — W
• Przeglądy kominiarskie/gazowe i usuwanie wykrytych usterek — W

4) Wentylacja, klimatyzacja, okap

• Czyszczenie kratek wentylacyjnych – N
• Wady ciągu wentylacji grawitacyjnej/kanalizacji – W (zgłoszenie przez właściciela do zarządcy)
• Klimatyzacja split: czyszczenie filtrów/odgrzybianie — N; ubytek czynnika/chłodnica/elektronika — W
• Okap kuchenny: filtry tłuszczowe/węglowe — N; silnik/elektronika — W

5) Stolarka okienna, drzwiowa i osłony

• Regulacja zawiasów, docisk skrzydeł, smarowanie okuć — N
• Wymiana/uszczelnienie klamek i drobnych uszczelek — N
• Nieszczelność wymagająca regulacji okuć — N; uszkodzony pakiet szybowy/rozszczelnienie — W
• Wymiana okna/drzwi z powodu zużycia/wady — W
• Zamek drzwi wejściowych: zużycie mechanizmu — W; wymiana wkładki — N
• Rolety wewnętrzne: łańcuszek, uchwyty — N. Rolety zewnętrzne: taśma/zwijacz — N; napęd/sprężyna/skrzynka — W
• Nawiewniki okienne: czyszczenie/regulacja — N; wymiana z powodu wady/zużycia — W
• Moskitiery ramkowe: siatka/zaczepy — N; prowadnice/zabudowa stała — W

6) Wykończenie, ściany, podłogi

• Malowanie odświeżające przy wyprowadzce (jeśli lokal wydano odświeżony i/lub umowa tak stanowi) — N; lokal wraca w stanie niepogorszonym ponad normalne zużycie
• Ubytki po kołkach/ramkach — N
• Drobne naprawy podłóg/listw/rysy — N; odspojenia/wady posadzki, pęknięcia konstrukcyjne — W
• Silikon punktowy przy umywalce/kabinie — N; całościowe odtworzenie po usunięciu przyczyny (np. nieszczelność) — W
• Pęknięte/odspojone płytki z przyczyn technicznych — W; mechaniczne uszkodzenie przez najemcę — N
• Pleśń: z braku wietrzenia/osuszania — N; z mostków termicznych/nieszczelności/awarii — W

7) Wyposażenie stałe i meble wbudowane

• Zawiasy, prowadnice, gałki, systemy cichego domyku – regulacje/drobne wymiany — N
• Fronty z przetarciami od normalnego zużycia —  (drobna renowacja N; wymiana elementu trwałego — W)
• Blat laminowany: spuchnięcie od nieszczelności montażowej — W; zalanie/cięcie nożem/gorące garnki — N
• Zlewozmywak: syfon/odpływ – N

8) AGD/RTV (sprzęty zapewnione przez właściciela)

• Pralka: filtry/odkamienianie/fartuch/środek czyszczący — N; łożyska/pompa/moduł – zużycie — W; szkody z winy (ciała obce w bębnie, zalanie elektroniki) — N
• Zmywarka: czyszczenie filtrów/ramion — N; pompa/moduł/elektrozawór – zużycie — W
• Piekarnik/płyta: czyszczenie/żarówka — N; grzałki/termostat — W; stłuczona płyta ceramiczna z winy użytkownika — N
• Lodówka: czyszczenie uszczelek/odpływu skroplin — N; termostat/sprężarka/wyciek czynnika – zużycie — W; połamane półki przez przeciążenie — N
• Okap: filtry tłuszczowe/węglowe — N; silnik/elektronika — W
• Mikrofalówka/czajnik/małe AGD – eksploatacja/czyszczenie — N; awaria z zużycia – W (o ile sprzęt wchodził w wyposażenie)
• TV / sygnał antenowy: uszkodzenie TV z winy najemcy — N; brak sygnału z anteny zbiorczej — W/zarządca

9) Łazienka: kabiny, ceramika, akcesoria

• Kabina prysznicowa: rolki, uszczelki, listwy przyścienne, mechaniczne stłuczenie – N; pęknięta szyba/awaria profilu z zużycia — W;
• Wanny/brodziki: silikon punktowy — N; nieszczelność zabudowy/wady montażowe — W
• Deska sedesowa, zawiasy — N
• Lustra/uchwyty/wieszaki – montaż/drobne wymiany — N

10) Balkon, taras, elewacja

• Nieszczelność izolacji balkonu/tarasu, przeciek z elewacji/dachu — W (przez zarządcę)
• Odpływ balkonowy (zator w kratce balkonu w lokalu) — N; niedrożność pionu/rynien — W/zarządca
• Balustrada/obróbki blacharskie – korozja/zużycie — W

11) Części wspólne i infrastruktura budynku

• Winda, domofon (centrala), antena zbiorcza, brama garażowa (napęd) — W/zarządca
• Niedrożny pion kanalizacyjny/awarie instalacji wspólnych — W/zarządca

12) Liczniki, media, formalności

• Dostęp do liczników, odczyty, wymiany okresowe — W (organizacja/koordynacja wg umowy)
• Plomba wodomierza/usterka licznika – zgłoszenie i koordynacja — W

13) Multimedia i łączność w lokalu

• Router WiFi/mesh dostarczony przez właściciela – konfiguracja/czyszczenie — N; awaria urządzenia z tytułu zużycia — W
• Gniazda RJ45/coax w ścianie – uszkodzenie instalacji — W; wyrwane z winy najemcy — N
• Brak sygnału od operatora — operator/zarządca (W koordynuje)

14) Higiena, szkody biologiczne, zalania z winy użytkownika

• Pojedyncze insekty wynikające z utrzymania lokalu (mole, mrówki) – N (profilaktyka, środki domowe)
• Pleśń z braku wietrzenia/nieużywania wentylacji — N; pleśń z mostków termicznych/nieszczelności — W
• Zalanie z winy najemcy (otwarty kran, przelew wanny) — N (naprawa szkód/odszkodowanie)

15) Sytuacje „Zależy” – szybkie kryteria decyzji

• Cieknąca bateria: uszczelka/perlator — N; pęknięta rura w ścianie — W
• Zimny grzejnik: zapowietrzenie — N; nieszczelny zawór/awaria pompy/kotła — W
• RCD „wybija”: przeciążenie urządzeniami najemcy — N; uszkodzony obwód — W
• Pralka nie wiruje: ciała obce — N; łożyska zużyte — W
• Zmywarka: brudne filtry/chemia — N; moduł sterujący — W
• Okno nieszczelne: regulacja/okucie — N; uszkodzony pakiet szybowy — W

16) FAQ

• Kto płaci… bateria/kran? Drobne (uszczelka, perlator) — najemca; wymiana całej baterii z zużycia/wady — właściciel.

• Zator w zlewie/toalecie? Zator lokalny — najemca; pion/instalacja wspólna — właściciel/zarządca.

• Piec/bojler, brak CWU/CO? Przeglądy i naprawy urządzeń/instalacji — właściciel; drobna eksploatacja (np. baterie w termostacie) — najemca.

• Pleśń/wilgoć? Z braku wietrzenia — najemca; z mostków/nieszczelności — właściciel.

• AGD właściciela — awaria? Zużycie — właściciel; szkoda z winy użytkownika — najemca; gwarancja — zgłoszenie przez właściciela.

• Okna/okucia — nieszczelność? Regulacja/smarowanie — najemca; uszkodzony pakiet szybowy/rozszczelnienie — właściciel.

• Jak uniknąć sporów o to, kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? Jasny zapis w umowie + protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami.

Podsumowując – jasny podział obowiązków przy naprawach w wynajmowanym mieszkaniu to podstawa dobrej współpracy między najemcą a właścicielem. Warto każdą wątpliwość rozstrzygać w oparciu o umowę najmu i praktyczną listę usterek, jaką dla Ciebie przygotowałem.

Zachęcam do zapisania tej tabeli lub wydrukowania jej na użytek własny, a także lektury Kodeksu Cywilnego https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733 

Jeśli nadal masz wątpliwości, kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu:
👉📞 Skontaktuj się z GN Nieruchomości https://gn-nieruchomosci.pl/kontakt– agencją nieruchomości w Białej Podlaskiej.
Doradzę, przygotuję wzory umów i zadbam o Twój komfort w relacjach z najemcami!

Zobacz także: https://gn-nieruchomosci.pl/najem-okazjonalny-2025-2

GN Nieruchomości Grzegorz Niedźwiedź
21-500 Biała Podlaska, Plac Wolności 10
📞 tel. 512 343 700

Wszystkie treści zamieszczone na tym blogu mają charakter wyłącznie edukacyjny i informacyjny, nie stanowią porady prawnej ani finansowej.
Autor dokłada należytej staranności, aby publikowane informacje były aktualne i rzetelne ale nie ponosi żadnej odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje, działania lub zaniechania użytkowników podjęte na podstawie treści zawartych na blogu. Treści bloga nie mogą być traktowane jako indywidualna porada ani podstawa do podejmowania decyzji.
W przypadku wątpliwości należy skonsultować się z odpowiednim specjalistą.
Ze względu na częste zmiany przepisów, praktyki orzeczniczej oraz możliwe różnice w interpretacji prawa, autor bloga nie gwarantuje pełnej aktualności, kompletności ani jednoznaczności przedstawionych informacji.