Najem okazjonalny 2025 to rozwiązanie, które chroni właściciela mieszkania i zapewnia bezpieczeństwo najmu. W tym poradniku wyjaśnię krok po kroku, jak działa najem okazjonalny, jakie są koszty, wymagania, które warto znać.
Spis treści:
-
Co to jest najem okazjonalny i kiedy warto go stosować?
-
Umowa bez notariusza – czy to możliwe?
-
Najem okazjonalny a meldunek najemcy
-
Co zrobić, gdy nie ma lokalu zastępczego?
-
Najem okazjonalny dla obcokrajowców (np. Ukraińców)
-
Eksmisja rodziny z dzieckiem – czy to możliwe?
-
Koszty – kto płaci za notariusza, ile to kosztuje?
-
Najem okazjonalny na krótki okres (np. 6 miesięcy)
-
Co sprawdzić w dokumentach?
-
Najczęstsze błędy i pułapki w praktyce
-
FAQ – szybkie odpowiedzi na powtarzające się pytania
-
Klauzula edukacyjna
-
Przypisy prawne
1. Co to jest najem okazjonalny i kiedy warto go stosować?
Najem okazjonalny to szczególny typ umowy najmu mieszkania, dostępny wyłącznie dla właścicieli będących osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali [2].
Zawierany jest w formie pisemnej pod rygorem nieważności na czas określony (maksymalnie 10 lat) i wymaga notarialnego oświadczenia najemcy o dobrowolnym opuszczeniu lokalu.
Najemca musi wskazać lokal zastępczy oraz dostarczyć zgodę jego właściciela.
2. Umowa bez notariusza – czy to możliwe?
Co do zasady – nie.
Warunkiem ważności reżimu najmu okazjonalnego jest dołączenie trzech dokumentów:
-
Akt notarialny z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji [1],
-
Wskazanie innego lokalu, do którego najemca przeniesie się w razie egzekucji [2],
-
Zgoda właściciela tego lokalu [2].
Brak któregokolwiek z tych dokumentów powoduje, że umowa działa jak zwykły najem.
Zgłoszenie do urzędu skarbowego: właściciel musi zgłosić umowę w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu [3].
3. Najem okazjonalny a meldunek najemcy
Najemca może się zameldować, ale meldunek nie tworzy tytułu prawnego do lokalu.
Dlatego zameldowanie nie chroni najemcy przed obowiązkiem opróżnienia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.
4. Co zrobić, gdy nie ma lokalu zastępczego?
Bez wskazania lokalu zastępczego umowa nie spełnia wymogów najmu okazjonalnego [2].
Rozwiązania:
-
Znajomy lub członek rodziny podpisuje zgodę na przyjęcie najemcy (możliwe poświadczenie notarialne podpisu),
-
W przypadku obcokrajowców – można ustalić z innym właścicielem lokalu, że pełni rolę „lokalu awaryjnego”.
5. Najem okazjonalny dla obcokrajowców (np. Ukraińców)
Jest możliwy, ale wymaga spełnienia takich samych warunków jak w przypadku polskich obywateli.
Przepisy nie nakazują, aby lokal zastępczy był w Polsce, jednak z praktycznego punktu widzenia zaleca się lokalizację na terenie RP – ułatwia to egzekucję.
6. Eksmisja rodziny z dzieckiem – czy to możliwe?
Tak – w przypadku prawidłowo sporządzonej, kompletnej i zgłoszonej umowy najmu okazjonalnego przepisy ochronne UOPL co do zasady nie mają zastosowania [4].
Ścieżka:
-
Właściciel wysyła żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem, wyznaczając co najmniej 7 dni na wyprowadzkę [4],
-
Po bezskutecznym upływie terminu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu „777”, dołączając m.in. potwierdzenie zgłoszenia umowy do US [4].
7. Koszty – kto płaci za notariusza, ile to kosztuje?
Wynagrodzenie notariusza za oświadczenie najemcy nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia [2].
W 2025 r. to maksymalnie 462,60 zł. Najczęściej koszt ponosi najemca, ale można ustalić inny podział.
8. Najem okazjonalny na krótki okres (np. 6 miesięcy)
Umowę można zawrzeć nawet na kilka miesięcy – nie ma minimalnego okresu [2].
Należy pamiętać o formie pisemnej pod rygorem nieważności i o wszystkich wymaganych dokumentach.
9. Co sprawdzić w dokumentach?
-
Dane stron i lokalu,
-
Załączniki: akt notarialny, wskazanie innego lokalu, zgoda właściciela tego lokalu,
-
Zgłoszenie do US – 14 dni od rozpoczęcia najmu [3],
-
Kaucja – maksymalnie 6-krotność czynszu, zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu [2].
10. Najczęstsze błędy i pułapki w praktyce
-
Zgłoszenie do US liczone od podpisu zamiast od rozpoczęcia najmu,
-
Brak któregoś z wymaganych dokumentów,
-
Błędne dane (adresy, numery KW),
-
Kaucja wyższa niż 6× czynsz – nieważny zapis.
11. FAQ – szybkie odpowiedzi na powtarzające się pytania
Czy można przedłużyć umowę? – Tak, aneksem lub nową umową.
Czy obcokrajowiec może zawrzeć umowę? – Tak, jeśli spełnia warunki.
Czy można rozwiązać umowę wcześniej? – Tak, zgodnie z zapisami umowy i KC.
Czy student może mieć najem okazjonalny? – Tak, jeśli wskaże lokal zastępczy i uzyska zgodę właściciela.
12. Przypisy prawne
[1] Kodeks postępowania cywilnego – art. 777 § 1 pkt 4
https://eli.gov.pl/api/acts/DU/1964/296/text/U/D19640296Lj.pdf#page=357
[2] Ustawa o ochronie praw lokatorów – art. 19a ust. 1–7
https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2001/733/text/U/D20010733Lj.pdf#page=20
[3] Ustawa o ochronie praw lokatorów – art. 19b ust. 1–2
https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2001/733/text/U/D20010733Lj.pdf#page=21
[4] Ustawa o ochronie praw lokatorów – art. 19d ust. 2–4
https://eli.gov.pl/api/acts/DU/2001/733/text/U/D20010733Lj.pdf#page=22
Masz nietypową sytuację, której nie znalazłeś na naszej liście?
Szukasz wsparcia w zarządzaniu najmem lub potrzebujesz doradztwa prawnego?
Skontaktuj się z GN Nieruchomości – agencją nieruchomości w Białej Podlaskiej.
Doradzę, przygotuję wzory umów i zadbam o Twój komfort w relacjach z najemcami!
GN Nieruchomości Grzegorz Niedźwiedź
21-500 Biała Podlaska, Plac Wolności 10
tel. 512 343 700
Wszystkie treści zamieszczone na tym blogu mają charakter wyłącznie edukacyjny i informacyjny, nie stanowią porady prawnej ani finansowej.
Autor dokłada należytej staranności, aby publikowane informacje były aktualne i rzetelne ale nie ponosi żadnej odpowiedzialności za jakiekolwiek decyzje, działania lub zaniechania użytkowników podjęte na podstawie treści zawartych na blogu. Treści bloga nie mogą być traktowane jako indywidualna porada ani podstawa do podejmowania decyzji.
W przypadku wątpliwości należy skonsultować się z odpowiednim specjalistą.
Ze względu na częste zmiany przepisów, praktyki orzeczniczej oraz możliwe różnice w interpretacji prawa, autor bloga nie gwarantuje pełnej aktualności, kompletności ani jednoznaczności przedstawionych informacji.
