Sprzedajesz wspólne mieszkanie albo dom?
Pomagam sprzedać mieszkanie albo dom, który należy do kilku osób, najczęściej do byłych małżonków albo do małżonków w trakcie rozwodu. Na początku ustalam, kto jest właścicielem i w jakich częściach, kto musi zgodzić się na sprzedaż i czy trzeba najpierw podzielić majątek. Potem prowadzę sprzedaż na rzecz sprzedających, czyli wszystkich właścicieli, którzy podpisują ze mną umowę.
Tekst przygotował Grzegorz Niedźwiedź, prawnik i pośrednik z licencją zawodową nadaną przez PFRN (nr 30603), absolwent studiów podyplomowych z wyceny nieruchomości na Politechnice Białostockiej. Od 2023 do 2025 roku kierowałem Referatem Gospodarki Nieruchomościami w Urzędzie Miasta Biała Podlaska.
Jak prowadzę sprzedaż wspólnej nieruchomości
Ustalam, do kogo należy nieruchomość
Sprawdzam księgę wieczystą, umowę kupna i to, czy nieruchomość należała do majątku wspólnego małżonków, do majątku osobistego jednego z nich, czy do współwłaścicieli w określonych częściach.
Ustalam, kto musi się zgodzić
Od tego zależy, czy sprzedaż może ruszyć od razu, czy najpierw potrzebne jest porozumienie albo podział majątku.
Przygotowuję analizę ceny na podstawie transakcji
Cena ustalona na podstawie sprzedaży podobnych nieruchomości z okolicy ułatwia porozumienie, bo żadna ze stron nie musi przyjmować na wiarę oczekiwań drugiej.
Informuję oboje właścicieli
O zainteresowaniu i propozycjach kupujących informuję wszystkich sprzedających, a decyzje o cenie podejmujecie razem.
Przygotowuję sprzedaż do aktu
Uzgadniam z notariuszem dokumenty i termin, a sposób podziału pieniędzy ze sprzedaży ustalacie między sobą, w razie potrzeby z prawnikiem.
W trakcie małżeństwa
Gdy małżonkowie mają wspólność majątkową, sprzedaż nieruchomości należącej do majątku wspólnego wymaga zgody obojga. Ważność umowy zawartej przez jednego z małżonków bez zgody drugiego zależy od jej potwierdzenia przez drugiego małżonka. Gdy drugi małżonek odmawia zgody bez ważnego powodu, można zwrócić się do sądu o zezwolenie na sprzedaż, a sąd udziela go, jeśli wymaga tego dobro rodziny. W praktyce oboje małżonkowie podpisują akt notarialny. Jeśli jedno z nich nie może przyjść, potrzebna jest zgoda drugiego małżonka albo pełnomocnictwo do sprzedaży, w obu przypadkach w formie aktu notarialnego. Zgoda i pełnomocnictwo to dwa różne dokumenty, które ustala się z notariuszem.
Po rozwodzie, przed podziałem majątku
Po prawomocnym rozwodzie wspólność majątkowa ustaje, jeżeli nie ustała wcześniej, ale nieruchomość nadal należy do obojga byłych małżonków. Do takiego majątku stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego.
Całe mieszkanie albo dom byli małżonkowie mogą sprzedać razem, bez wcześniejszego podziału majątku. Inaczej jest ze sprzedażą udziału w samej nieruchomości przez jednego z byłych małżonków bez zgody drugiego. Według orzecznictwa Sądu Najwyższego taka sprzedaż jest wobec drugiego byłego małżonka bezskuteczna w zakresie, w jakim narusza jego uprawnienia przy podziale majątku. Nie oznacza to automatycznej nieważności całej umowy. Dlatego przed wystawieniem oferty ustalam, czy oboje byli małżonkowie chcą sprzedać całość. Gdy obsługuję oboje, koordynuję sprzedaż według wspólnie uzgodnionych warunków, a sporne rozliczenia muszą ustalić strony, ich pełnomocnicy albo sąd.
Po podziale majątku i przy zwykłej współwłasności
Gdy nieruchomość należy do kilku osób w określonych częściach, na przykład po podziale majątku albo po zakupie przez kilka osób do ich majątków osobistych w określonych udziałach, każdy współwłaściciel może co do zasady sprzedać swój udział bez zgody pozostałych. Udział w mieszkaniu albo domu kupuje jednak znacznie mniej osób niż całą nieruchomość, a cena za udział jest zwykle niższa. Dlatego najczęściej proponuję sprzedaż całości, jeśli wszyscy współwłaściciele się na to zgadzają.
Gdy jedna strona nie chce sprzedać
Jeśli byli małżonkowie albo współwłaściciele nie mogą się porozumieć, zostaje sprawa w sądzie, czyli podział majątku wspólnego albo zniesienie współwłasności. W takim sporze kieruję do adwokata albo radcy prawnego, a sprzedaż przygotowuję, gdy sytuacja jest już ustalona. Nie występuję w imieniu jednej strony przeciwko drugiej.
Rozdzielność majątkowa i majątek osobisty
Jeśli małżonkowie ustanowili rozdzielność majątkową w trakcie małżeństwa, umową albo wyrokiem sądu, nieruchomości kupione wcześniej do majątku wspólnego podlegają co do zasady tym samym regułom co po rozwodzie. Sama rozdzielność nie dzieli wcześniej zgromadzonego majątku.
Mieszkanie kupione przed ślubem albo otrzymane w spadku lub darowiźnie należy co do zasady do majątku osobistego jednego z małżonków, chyba że spadkodawca albo darczyńca postanowił inaczej, więc może je sprzedać sam właściciel. Jeśli jednak na przykład kredyt na takie mieszkanie był spłacany ze wspólnych pieniędzy, przy podziale majątku może dojść do rozliczenia tych nakładów. Spłacanie kredytu nie zmienia przy tym automatycznie właściciela mieszkania. To osobna sprawa, którą omów z prawnikiem.
Podatek po sprzedaży
Przy sprzedaży po rozwodzie nieruchomości kupionej do majątku wspólnego termin pięciu lat liczy się od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta do majątku wspólnego albo wybudowana w trakcie wspólności, a nie od rozwodu czy podziału majątku. Przejęcie większej części dawnego majątku wspólnego w podziale majątku, także ze spłatą, samo nie rozpoczyna nowego pięcioletniego terminu, a przychody z rzeczywistego podziału majątku wspólnego małżonków są wyłączone z podatku dochodowego. Inaczej ocenia się osobną transakcję, na przykład późniejszą sprzedaż udziału między byłymi małżonkami po dokonanym podziale, dlatego rozliczenie w Twojej sprawie omów z doradcą podatkowym.
Rozwód ani podział majątku nie zwalniają też automatycznie z kredytu hipotecznego. Zmiana odpowiedzialności wobec banku wymaga osobnych ustaleń z bankiem. Więcej przeczytasz w artykule Podatek od sprzedaży nieruchomości.
Najczęstsze pytania
Czy można sprzedać mieszkanie po rozwodzie bez podziału majątku?
Tak. Byli małżonkowie mogą wspólnie sprzedać całe mieszkanie bez wcześniejszego podziału majątku. Sposób podziału ceny i rachunki, na które trafią pieniądze, ustalcie przed aktem notarialnym.
Czy mogę sprzedać swoją połowę mieszkania bez zgody byłego małżonka?
Przed podziałem majątku sprzedaż udziału w samym mieszkaniu bez zgody byłego małżonka może być wobec niego bezskuteczna. Inaczej jest przy zwykłej współwłasności, na przykład po podziale majątku, gdy każdy współwłaściciel może sprzedać swój udział bez zgody pozostałych. W obu przypadkach udział sprzedaje się trudniej i taniej niż całą nieruchomość.
Czy muszę zapłacić podatek od sprzedaży mieszkania po rozwodzie?
Nie zawsze. Termin pięciu lat liczy się od końca roku, w którym mieszkanie zostało nabyte do majątku wspólnego, a nie od rozwodu. Jeśli przy sprzedaży prywatnej ten prawidłowo ustalony termin minął, sprzedaż co do zasady nie jest objęta podatkiem dochodowym.
Co zrobić, gdy były małżonek nie chce sprzedać mieszkania?
Najpierw spróbować porozumienia, na przykład na podstawie analizy ceny, która pokazuje realną wartość mieszkania. Jeśli to się nie uda, zostaje sądowy podział majątku. W takiej sprawie skontaktuj się z adwokatem albo radcą prawnym.
Czyje interesy reprezentujesz jako pośrednik?
Działam na rzecz sprzedających, czyli wszystkich właścicieli, którzy podpisują ze mną umowę pośrednictwa. W sporze między nimi o podział majątku kieruję do adwokata albo radcy prawnego.
Porozmawiajmy o wspólnej nieruchomości
Zadzwoń pod numer 512 343 700 albo napisz przez formularz kontaktowy. Na pierwszym, bezpłatnym spotkaniu ustalę, kto musi zgodzić się na sprzedaż, i podam orientacyjny przedział ceny na podstawie transakcji z okolicy. Grzegorz Niedźwiedź, GN Nieruchomości, pl. Wolności 10, Biała Podlaska
Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej w indywidualnej sprawie.