Sprzedaż działki w Białej Podlaskiej i powiecie bialskim

Jak prowadzę sprzedaż działki

1. Najpierw sprawdzam dokumenty i przeznaczenie

   Przeglądam księgę wieczystą, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, plan miejscowy albo decyzję o warunkach zabudowy, dostęp do drogi publicznej i możliwość podłączenia mediów. Pełną listę opisuję w artykule Dokumenty do sprzedaży działki.

2. Sprawdzam ograniczenia w obrocie

   Ustalam, czy działka podlega przepisom o obrocie ziemią rolną, czy jest na niej las i czy komuś przysługuje prawo pierwokupu. Jeśli tak, mówię o tym na początku, bo zmienia to przebieg sprzedaży.

3. Ustalam cenę na podstawie transakcji

   Porównuję działkę z cenami, za które podobne działki w okolicy rzeczywiście się sprzedały. Opisuję to na stronie Wycena nieruchomości w Białej Podlaskiej.

4. Przygotowuję zdjęcia i ogłoszenia

   Pokazuję w ofercie to, co kupujący sprawdza najpierw, czyli kształt i wymiary działki, dojazd, media w drodze i otoczenie.

5. Prowadzę prezentacje, negocjacje i przygotowanie do aktu

   Pokazuję działkę kupującym, ustalam warunki i uzgadniam z notariuszem dokumenty i termin.

Działka budowlana

O tym, co można zbudować na działce, decyduje przede wszystkim obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli planu nie ma, kupujący pyta o decyzję o warunkach zabudowy. W nowych sprawach taką decyzję można co do zasady uzyskać tylko wtedy, gdy teren leży w obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w obowiązującym planie ogólnym gminy, i po spełnieniu pozostałych warunków ustawowych. Od 1 września 2026 roku nowe wnioski wymagają co do zasady obowiązującego planu ogólnego gminy. Dla części spraw wszczętych wcześniej i dla niektórych inwestycji obowiązują wyjątki, dlatego przy każdej działce sprawdzam aktualny stan planowania w gminie, a gdy decyzja jest w toku, także datę złożenia wniosku.

Obowiązującą decyzję o warunkach zabudowy można co do zasady przenieść na kupującego decyzją właściwego organu, za zgodą dotychczasowego adresata i po przyjęciu przez kupującego wszystkich jej warunków. Sama sprzedaż działki decyzji nie przenosi. Dla niektórych decyzji dotyczących zabudowy zagrodowej obowiązują dodatkowe wymagania. Szczegóły opisuję w artykule Dokumenty do sprzedaży działki.

Działka rolna

Nieruchomość rolną objętą ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego może co do zasady kupić rolnik indywidualny. Wyjątki obejmują między innymi nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha i nabycie przez osobę bliską sprzedającego w rozumieniu tej ustawy. Prawo pierwokupu i pozostałe ograniczenia sprawdza się osobno.

Ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których łączna powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Liczą się użytki rolne wykazane w ewidencji gruntów, a nie cała powierzchnia nieruchomości. Gdy w sprzedaży jest kilka działek ewidencyjnych, najpierw ustalam, co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży.

Przy sprzedaży nieruchomości rolnej pierwokup może przysługiwać dzierżawcy, który spełnia warunki ustawowe, a gdy takiego dzierżawcy nie ma albo nie skorzysta on z tego prawa, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa. Ustawa przewiduje wyłączenia, między innymi przy sprzedaży osobie bliskiej sprzedającego. Takie wyłączenie nie rozstrzyga jednak o pierwokupie wynikającym z innych przepisów.

Gdy przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, strony podpisują u notariusza warunkową umowę sprzedaży, a notariusz zawiadamia uprawnionego o jej treści. Uprawniony ma co do zasady miesiąc od otrzymania zawiadomienia. Jeżeli nie skorzysta z pierwokupu, strony mogą zawrzeć drugi akt, który przenosi własność na kupującego. Harmonogram obu aktów ustalam z notariuszem.

Nieruchomość w całości przeznaczona w obowiązującym planie miejscowym na cele inne niż rolne nie jest nieruchomością rolną w rozumieniu tej ustawy, nawet jeśli w ewidencji nadal ma użytki rolne. Sama decyzja o warunkach zabudowy ani sam plan ogólny takiego skutku nie dają. Więcej przeczytasz w artykule Dokumenty do sprzedaży działki.

Las na działce

Przy sprzedaży gruntu, który nie należy do Skarbu Państwa, pierwokup może przysługiwać Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Lasy Państwowe. Dotyczy to między innymi gruntów oznaczonych w ewidencji jako las, gruntów przeznaczonych do zalesienia w planie miejscowym albo w decyzji o warunkach zabudowy oraz lasów objętych uproszczonym planem urządzenia lasu albo właściwą decyzją starosty. Ustawa przewiduje wyjątki, w tym dla małżonka oraz określonych krewnych i powinowatych sprzedającego. Dlatego sprawdzam w wypisie z ewidencji każdy użytek na działce, także wtedy, gdy las zajmuje tylko jej fragment.

Pierwokup gminy

Gmina może mieć prawo pierwokupu między innymi przy sprzedaży niezabudowanej nieruchomości, którą sprzedawca nabył wcześniej od Skarbu Państwa albo od jednostki samorządu terytorialnego. Ta podstawa nie obejmuje gruntów rolnych i leśnych. Inne podstawy dotyczą określonych nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne oraz obszarów rewitalizacji. Przy każdej z nich sprawdzam warunki ustawowe, właściwą uchwałę i wpis w księdze wieczystej, gdy przepisy go wymagają.

Podział działki przed sprzedażą

Większą działkę można podzielić i sprzedać w częściach. Podział w zwykłym trybie administracyjnym zatwierdza co do zasady wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Sprawdza się wtedy zgodność z planem miejscowym, a gdy go nie ma, warunki ustawowe, w tym dostęp do drogi publicznej. Dla części podziałów gruntów rolnych i leśnych, podziałów sądowych i innych przypadków szczególnych obowiązują odrębne zasady. Sam podział nie gwarantuje, że na nowej działce będzie można budować. Przed podziałem ustalam z geodetą i z Tobą, jak podzielić grunt, żeby nowe działki dało się sprzedać.

Działki w dolinie Bugu i Krzny

W powiecie bialskim wiele działek leży w dolinach Bugu i Krzny. Na terenach zagrożonych powodzią budowa może być ograniczona, a kupujący coraz częściej o to pytają. Przed wystawieniem oferty sprawdzam mapy zagrożenia powodziowego i plan miejscowy, a wynik uczciwie przedstawiam w rozmowie z kupującym.

W zależności od położenia działki i osoby kupującego sprawdzam też ograniczenia związane z ochroną przyrody, strefą nadgraniczną i nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców. Zakres dokumentów i zgód ustalam dla konkretnej transakcji.

Podatek po sprzedaży

Przy prywatnej sprzedaży działki przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym ją nabyłeś, co do zasady trzeba rozliczyć sprzedaż w zeznaniu PIT-39. Nie zawsze oznacza to podatek do zapłaty, bo znaczenie mają sposób nabycia i zwolnienia. Przy działce ze spadku termin liczy się według osobnych zasad. Szczegóły opisuję w artykułach Podatek od sprzedaży nieruchomości i Sprzedaż nieruchomości ze spadku. Przy sprzedaży kilku działek z jednego gruntu skutki w podatku dochodowym i w VAT omów z doradcą podatkowym.

Najczęstsze pytania