Najem okazjonalny to rozwiązanie, które co do zasady zwiększa ochronę właściciela – pod warunkiem spełnienia wymogów formalnych i prawidłowego zgłoszenia umowy. W tym poradniku wyjaśniam krok po kroku, jak działa najem okazjonalny, jakie są typowe koszty i wymagania, które warto znać.
Spis treści
Co to jest najem okazjonalny i kiedy warto go stosować?
Umowa najmu okazjonalnego bez notariusza – czy to możliwe?
Najem okazjonalny a meldunek najemcy
Co zrobić, gdy nie ma lokalu zastępczego?
Najem okazjonalny dla obcokrajowców (np. Ukraińców)
Eksmisja rodziny z dzieckiem – czy to możliwe?
Koszty – kto płaci za notariusza, ile to kosztuje?
Najem okazjonalny na krótki okres (np. 6 miesięcy)
Co sprawdzić w dokumentach?
Błędy przy najmie okazjonalnym – lista najczęstszych
FAQ – szybkie odpowiedzi
Klauzula edukacyjna
Przypisy prawne
1. Co to jest najem okazjonalny i kiedy warto go stosować?
Najem okazjonalny to szczególny typ umowy najmu mieszkania, dostępny dla właścicieli będących osobami fizycznymi (wynajmujących prywatnie). W praktyce najem okazjonalny w Białej Podlaskiej najczęściej stosują właściciele wynajmujący jedno mieszkanie. Z perspektywy właściciela daje narzędzia prawne, które mogą ułatwić odzyskanie lokalu, jeżeli najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie.
Umowę zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności na czas określony (maksymalnie 10 lat) i wymaga oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu. Najemca musi także wskazać lokal zastępczy oraz dostarczyć zgodę jego właściciela.
2. Umowa najmu okazjonalnego bez notariusza – czy to możliwe?
Co do zasady – nie.
Warunkiem skorzystania z reżimu najmu okazjonalnego jest dołączenie wymaganych załączników. W praktyce są to:
- Akt notarialny (art. 777) z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji,
- Wskazanie innego lokalu, do którego najemca przeniesie się w razie egzekucji,
- Zgoda właściciela tego lokalu.
Brak któregokolwiek z wymaganych załączników oznacza, że umowa najmu pozostaje ważna jako umowa cywilnoprawna, ale nie korzysta z reżimu najmu okazjonalnego (traci przywileje proceduralne).
Zgłoszenie do urzędu skarbowego: właściciel musi zgłosić umowę w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
3. Najem okazjonalny a meldunek najemcy
Najemca może się zameldować, ale meldunek ma wyłącznie charakter ewidencyjny i nie tworzy tytułu prawnego do lokalu.
Dlatego zameldowanie samo w sobie nie chroni najemcy przed obowiązkiem opróżnienia lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy.
4. Co zrobić, gdy nie ma lokalu zastępczego?
Bez wskazania lokalu zastępczego umowa nie spełnia warunków reżimu najmu okazjonalnego.
Rozwiązania:
- Znajomy lub członek rodziny podpisuje zgodę na przyjęcie najemcy (często stosuje się notarialne poświadczenie podpisu dla bezpieczeństwa dowodowego),
- W przypadku obcokrajowców – można ustalić z innym właścicielem lokalu, że pełni rolę „lokalu awaryjnego” (uwaga: zawsze weryfikuj realność zgody i dane lokalu, bo to element kluczowy dla procedury).
5. Najem okazjonalny dla obcokrajowców (np. Ukraińców)
Jest możliwy, ale wymaga spełnienia takich samych warunków jak w przypadku polskich obywateli.
W teorii przepisy nie uzależniają skuteczności oświadczenia od położenia lokalu zastępczego, ale w praktyce najbezpieczniej jest, aby lokal wskazany był w Polsce – ułatwia to wykonanie zobowiązania i ogranicza spory.
6. Eksmisja rodziny z dzieckiem – czy to możliwe?
Tak – jeżeli umowa jest kompletna (załączniki), zawarta na piśmie, prawidłowo zgłoszona do urzędu skarbowego i spełniono wymogi formalne żądania opróżnienia lokalu, tryb najmu okazjonalnego co do zasady pozwala szybciej doprowadzić do wydania lokalu.
Ścieżka (ogólnie):
- Właściciel wysyła żądanie opróżnienia lokalu z urzędowo poświadczonym podpisem, wyznaczając co najmniej 7 dni na wyprowadzkę,
- Po bezskutecznym upływie terminu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (art. 777), dołączając m.in. potwierdzenie zgłoszenia umowy do US oraz dokumenty wymagane dla reżimu najmu okazjonalnego.
Uwaga: w praktyce o wyniku często przesądza kompletność dokumentów i prawidłowe doręczenia.
7. Koszty – kto płaci za notariusza, ile to kosztuje?
Wynagrodzenie notariusza za oświadczenie najemcy nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia.
W 2025 r. (minimalne 4666 zł) limit wynosił 466,60 zł. Do tego mogą dojść koszty wypisów i VAT – zależy od kancelarii.
Najczęściej koszt ponosi najemca, ale można ustalić inny podział.
8. Najem okazjonalny na krótki okres (np. 6 miesięcy)
Umowę można zawrzeć nawet na kilka miesięcy – nie ma minimalnego okresu.
Należy pamiętać o formie pisemnej pod rygorem nieważności i o wszystkich wymaganych dokumentach.
W praktyce w Białej Podlaskiej notariusze pobierają orientacyjnie 400–450 zł za sporządzenie aktu notarialnego 777 (kwota orientacyjna – może się różnić między kancelariami i w czasie).
9. Co sprawdzić w dokumentach?
- Dane stron i lokalu,
- Załączniki: akt notarialny, wskazanie innego lokalu, zgoda właściciela tego lokalu,
- Zgłoszenie do US – 14 dni od rozpoczęcia najmu,
- Kaucja – maksymalnie 6-krotność czynszu, zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.
10. Błędy przy najmie okazjonalnym – lista najczęstszych
- Zgłoszenie do US liczone od podpisu zamiast od rozpoczęcia najmu,
- Brak któregoś z wymaganych dokumentów,
- Błędne dane (adresy, numery KW),
11. FAQ – szybkie odpowiedzi
Czy można przedłużyć umowę najmu okazjonalnego?
Tak, można – poprzez podpisanie aneksu lub zawarcie nowej umowy.
Czy obcokrajowiec może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Tak, jeśli spełnia wszystkie wymogi formalne (akt notarialny 777, wskazanie lokalu zastępczego, zgoda właściciela).
Czy można rozwiązać umowę najmu okazjonalnego wcześniej?
Tak, zgodnie z zapisami umowy i przepisami Kodeksu cywilnego.
Czy student może mieć najem okazjonalny?
Tak, jeśli wskaże lokal zastępczy i uzyska zgodę jego właściciela.
Ile kosztuje najem okazjonalny?
Koszt sporządzenia aktu notarialnego 777 wynosi zwykle kilkaset złotych, a całkowite przygotowanie dokumentów i zgłoszenie do US to często widełki zależne od kancelarii i zakresu pomocy.
12. Podstawa prawna (dla dociekliwych)
§ KPC art. 777 § 1 pkt 4
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640430296/U/D19640296Lj.pdf
§ UOPL (najem okazjonalny: art. 19a–19e)
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20010710733/U/D20010733Lj.pdf
§ Ustawa o ewidencji ludności (meldunek – charakter ewidencyjny)
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20102171427/U/D20101427Lj.pdf
Zobacz także: https://gn-nieruchomosci.pl/kto-placi-za-naprawy-w-wynajmowanym-mieszkaniu/
Masz nietypową sytuację, której nie znalazłeś na naszej liście?
Jeśli potrzebujesz wsparcia w przygotowaniu dokumentów lub konsultacji co do Twojej sytuacji, skontaktuj się – po analizie dokumentów wskażę możliwe warianty działania i ryzyka.
GN Nieruchomości Grzegorz Niedźwiedź
21-500 Biała Podlaska, Plac Wolności 10
☎️ tel. 512 343 700
https://gn-nieruchomosci.pl/kontakt
Klauzula edukacyjna
Stan prawny i praktyka na dzień: 2026-03-01
Wszystkie treści zamieszczone na tym blogu mają charakter wyłącznie edukacyjny i informacyjny, nie stanowią porady prawnej ani finansowej.
Autor dokłada należytej staranności, aby publikowane informacje były aktualne i rzetelne, jednak nie zastępują one analizy dokumentów i stanu faktycznego w konkretnej sprawie.
W przypadku wątpliwości należy skonsultować się z odpowiednim specjalistą.
Ze względu na częste zmiany przepisów, praktyki orzeczniczej oraz możliwe różnice w interpretacji prawa, autor bloga nie gwarantuje pełnej aktualności, kompletności ani jednoznaczności przedstawionych informacji.