Stan prawny na dzień: 2026-03-01. Poniższa tabela ma charakter poglądowy i dotyczy typowego najmu prywatnego. W konkretnej sprawie decydują: umowa, protokół zdawczo‑odbiorczy, przyczyna usterki (zużycie vs niewłaściwe używanie) oraz przepisy.
Legenda: N – najemca, W – właściciel (wynajmujący), Z – „zależy” (wymaga ustalenia przyczyny i dokumentów).
Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? To pytanie wraca najczęściej w praktyce najmu. Aby uniknąć sporów, warto przed podpisaniem umowy ustalić, kto płaci za naprawy i jak dokumentować usterki.
W tym poradniku znajdziesz wykaz odpowiedzialności (co po stronie najemcy, co po stronie wynajmującego), przykłady awarii oraz przykładowe zasady postępowania w razie sporu.
Jak ustalić, kto płaci – zasada ogólna
Zasadniczo najemca pokrywa drobne naprawy wynikające z eksploatacji lokalu, a właściciel odpowiada za usterki konstrukcyjne i instalacyjne. Jednak granica bywa sporna – dlatego kluczowe są: umowa, protokół i przyczyna usterki.
Wykaz usterek – kto płaci (najemca vs właściciel)
Poniżej znajdziesz wykaz najczęstszych sytuacji.
- Elektryka i oświetlenie (w lokalu)
- Żarówki / świetlówki / LED w oprawach — N
- Baterie w pilotach, czujnikach, termostatach — N
- Wkładki/bezpieczniki w mieszkaniu — N
- Gniazdka/włączniki/ramki/ściemniacze – uszkodzenia eksploatacyjne — N
- Spalone gniazdo od przeciążenia czajnikiem/farelką — Z (zależy od przyczyny: przeciążenie sprzętem najemcy vs wada instalacji)
- Uszkodzony przewód w ścianie/rozdzielni, wadliwy RCD/wyłącznik nadprądowy — W
- Oprawa sufitowa (lampy stałe) – wymiana całej oprawy z powodu zużycia/awarii — W; pęknięty klosz/urwanie przez najemcę — N
- Dzwonek do drzwi (przewodowy) – usterka instalacji — W; dzwonek bezprzewodowy – baterie/urządzenie — N
- Unifon domofonu/wideodomofonu: awaria instalacji budynku — W (zarządca); uszkodzenie aparatu z winy najemcy — N
- Hydraulika i sanitarne
- Uszczelki w bateriach, perlatory — N
- Wąż prysznicowy, słuchawka, uchwyt – zużycie eksploatacyjne — N
- Syfon umywalki/zlewu: czyszczenie, wymiana uszczelek — N
- Zator lokalny (syfon/kolanko pod zlewem/brodzikiem) — N
- Spłuczka WC: uszczelki, mechanizm przycisku, pływak, regulacja — N
- Wąż dopływowy/odpływowy pralki/zmywarki – pęknięcie z zużycia — N; wada fabryczna sprzętu na gwarancji (sprzęt właściciela) — W
- Cieknący syfon pralki/zmywarki (połączenie z odpływem) — N
- Nieszczelność rury w ścianie/pęknięty pion kanalizacyjny — W
- Nieprzyjemne zapachy z kanalizacji – wyschnięty syfon → N; wada wentylacji pionu/instalacji → W
- Ogrzewanie / ciepła woda / gaz
- Odpowietrzenie grzejnika (jeśli dopuszczalne w budynku) — N
- Regulacja głowic termostatycznych — N; wymiana uszkodzonej głowicy (zużycie) — W
- Termostat pokojowy: baterie — N; awaria modułu/odbiornika — W
- Brak CO/CWU z przyczyn instalacyjnych (zawór, pompa, kocioł, węzeł) — W
- Piecyk gazowy/podgrzewacz CWU: zapłonnik, wymiennik, elektronika – zużycie — W
- Przeglądy kominiarskie/gazowe i usuwanie wykrytych usterek — W
Procedura na wypadek sporu (najlepiej działa w praktyce)
- Najemca zgłasza usterkę na piśmie (SMS/e-mail) + zdjęcia/film.
- Wynajmujący w ciągu ustalonego terminu (np. 24–72h) potwierdza przyjęcie zgłoszenia i wskazuje dalsze kroki.
- Jeżeli trzeba – wizyta serwisu; protokół serwisu rozstrzyga przyczynę (zużycie/wada vs niewłaściwe używanie).
- Rozliczenie kosztów zgodnie z umową i przyczyną usterki.
Podstawa prawna (dla dociekliwych)
§ KC art. 681 (drobne nakłady)
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19640160093/U/D19640093Lj.pdf
§ UOPL (obowiązki stron: art. 6a–6f)
https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20010710733/U/D20010733Lj.pdf
Zobacz także: https://gn-nieruchomosci.pl/najem-okazjonalny-2025-2
GN Nieruchomości Grzegorz Niedźwiedź
21-500 Biała Podlaska, Plac Wolności 10
☎️ Telefon: 512 343 700
Klauzula edukacyjna
Wszystkie treści zamieszczone na tym blogu mają charakter wyłącznie edukacyjny i informacyjny, nie stanowią porady prawnej ani finansowej.
Autor dokłada należytej staranności, aby publikowane informacje były aktualne i rzetelne, ale nie ponosi odpowiedzialności za decyzje podjęte bez analizy dokumentów i okoliczności konkretnej sprawy.
W przypadku wątpliwości należy skonsultować się z odpowiednim specjalistą.
Ze względu na częste zmiany przepisów oraz możliwe różnice w interpretacji, autor nie gwarantuje pełnej aktualności i jednoznaczności przedstawionych informacji.