Wynajmujesz mieszkanie? PIT-28 czeka! Ostateczny termin 30 kwietnia 2025

Uzyskujesz przychody z wynajmu nieruchomości? Pamiętaj o obowiązkach podatkowych! Zbliża się termin złożenia deklaracji PIT-28 za rok 2024. Ten wpis to Twój kompletny przewodnik – przypomnimy o kluczowych terminach, stawkach podatkowych i podpowiemy, jak i gdzie złożyć zeznanie. Znajdziesz tu również niezbędne linki do oficjalnych formularzy i stron rządowych.

Wstęp: Kogo Dotyczy Obowiązek i Dlaczego To Ważne?

Obowiązek złożenia zeznania podatkowego na formularzu PIT-28 dotyczy każdej osoby fizycznej, która w 2024 roku uzyskiwała przychody z tzw. najmu prywatnego. Obejmuje to przychody z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Kluczowe jest rozróżnienie – mówimy tu o sytuacji, gdy wynajem nie jest prowadzony w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jeśli wynajmujesz mieszkanie, dom, lokal użytkowy czy garaż jako osoba prywatna, ten obowiązek najprawdopodobniej Cię dotyczy.

Warto podkreślić fundamentalną zmianę, która weszła w życie 1 stycznia 2022 roku i ma zastosowanie do rozliczeń za rok 2022 i lata kolejne, w tym za rok 2024. Od tego momentu, jedyną i obowiązkową formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że podatnicy uzyskujący takie przychody nie mają już możliwości wyboru między ryczałtem a opodatkowaniem na zasadach ogólnych (według skali podatkowej). Ryczałt stał się formą narzuconą „z mocy ustawy” dla tego źródła przychodów.

Ta zmiana, choć upraszcza proces wyboru formy opodatkowania (bo wyboru już nie ma), ma istotne konsekwencje. Ryczałt obliczany jest od przychodu, bez możliwości pomniejszania go o koszty uzyskania przychodu. Dla osób ponoszących wysokie koszty związane z wynajmowaną nieruchomością (np. remonty, opłaty) może to oznaczać wyższy podatek do zapłaty w porównaniu do stanu prawnego obowiązującego przed 2023 rokiem, kiedy możliwy był wybór skali podatkowej i odliczanie kosztów.

Głównym powodem tego przypomnienia jest zbliżający się nieuchronnie termin rozliczenia za rok 2024 – 30 kwietnia 2025 roku. Niedopełnienie obowiązku w terminie może wiązać się z negatywnymi konsekwencjami finansowymi.

Kluczowe Terminy: Kiedy Złożyć PIT-28 za 2024 Rok?

Zapamiętanie kilku kluczowych dat jest niezbędne, aby prawidłowo i terminowo rozliczyć się z fiskusem z przychodów z najmu prywatnego za rok 2024.

  • Okres Składania Deklaracji: Zeznanie PIT-28 za rok podatkowy 2024 można składać w okresie od 15 lutego 2025 roku do 30 kwietnia 2025 roku.
  • Wcześniejsze Złożenie: Deklaracje złożone przed 15 lutego 2025 roku (np. w styczniu lub na początku lutego) będą traktowane przez urząd skarbowy jako złożone w dniu 15 lutego 2025 roku. Formalnie proces rozliczeń rocznych PIT rozpoczyna się właśnie tego dnia.
  • Termin Zapłaty Podatku: Należny ryczałt wynikający ze złożonej deklaracji PIT-28 za rok 2024 należy zapłacić również najpóźniej do 30 kwietnia 2025 roku. Wpłaty dokonuje się na indywidualny mikrorachunek podatkowy podatnika. Numer swojego mikrorachunku można wygenerować online lub uzyskać w urzędzie skarbowym.
  • Konsekwencje Spóźnienia: Przekroczenie terminu 30 kwietnia 2025 roku, zarówno jeśli chodzi o złożenie deklaracji, jak i zapłatę podatku, może skutkować naliczeniem odsetek za zwłokę od zaległości podatkowej oraz pociągnięciem do odpowiedzialności karno-skarbowej. W przypadku spóźnienia, ale przed interwencją urzędu skarbowego, istnieje możliwość złożenia tzw. czynnego żalu, czyli zawiadomienia o popełnieniu czynu zabronionego, co w niektórych sytuacjach może pomóc uniknąć kary.

Warto zauważyć istotną zmianę w porównaniu do lat ubiegłych. Kiedyś termin na złożenie PIT-28 był znacznie krótszy i upływał z końcem lutego (np. za rok 2021 deklarację należało złożyć do 28 lutego 2022 r. ). Obecnie termin ten został ujednolicony z terminami dla innych popularnych deklaracji PIT (jak PIT-37 czy PIT-36), co jest znacznym uproszczeniem dla podatników, którzy rozliczają różne źródła dochodów.

Stawki Ryczałtu od Najmu Prywatnego – Ile Podatku Zapłacisz?

Jak wspomniano, podstawą opodatkowania w ryczałcie jest przychód, a nie dochód. Oznacza to, że od kwoty otrzymanej od najemcy (np. czynsz najmu) nie można odliczyć kosztów poniesionych w związku z wynajmem, takich jak koszty remontów, opłat administracyjnych (jeśli pokrywa je wynajmujący), ubezpieczenia nieruchomości czy odpisów amortyzacyjnych.

Wysokość ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu prywatnego w 2024 roku (składanego w 2025 r.) zależy od łącznej kwoty tych przychodów uzyskanych w całym roku podatkowym i wynosi:

  • 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie.
  • 12,5% od nadwyżki przychodów ponad kwotę 100 000 zł rocznie.

Limit 100 000 zł dotyczy sumy przychodów z najmu prywatnego ze wszystkich nieruchomości posiadanych i wynajmowanych przez danego podatnika w całym roku. Nie jest to limit przypadający na jedną nieruchomość.

Specjalna zasada dla małżonków:

Istnieje korzystniejsza zasada dotycząca limitu dla małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, a wynajmowana nieruchomość (lub nieruchomości) wchodzi w skład tego majątku wspólnego. Jeżeli małżonkowie złożą (lub złożyli w latach poprzednich i jest ono nadal aktualne) oświadczenie do urzędu skarbowego, że całość przychodów z najmu prywatnego będzie opodatkowana przez jednego z nich, wówczas limit przychodów, do którego stosuje się stawkę 8,5%, podwaja się i wynosi 200 000 zł. Dopiero od nadwyżki ponad 200 000 zł rocznego przychodu stosuje się stawkę 12,5%. Jeśli takiego oświadczenia nie złożono lub małżonkowie mają rozdzielność majątkową, standardowy limit 100 000 zł stosuje się do ich łącznych przychodów (jeśli nieruchomość jest wspólna) lub indywidualnie do przychodów każdego z małżonków (jeśli wynajmują odrębne nieruchomości).

Poniższa tabela podsumowuje stawki i limity:

Roczny przychód z najmu prywatnego (łączne przychody podatnika/małżonków) Stawka ryczałtu Uwagi
Do 100 000 zł 8,5% od całości przychodu Standardowy limit dla pojedynczego podatnika lub małżonków bez wspólności majątkowej / bez oświadczenia o opodatkowaniu przez jednego małżonka.
Powyżej 100 000 zł 8,5% od przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki przychodu ponad 100 000 zł Standardowy limit dla pojedynczego podatnika lub małżonków bez wspólności majątkowej / bez oświadczenia o opodatkowaniu przez jednego małżonka.
Do 200 000 zł 8,5% od całości przychodu Dotyczy wyłącznie małżonków ze wspólnością majątkową, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich.
Powyżej 200 000 zł 8,5% od przychodu do 200 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki przychodu ponad 200 000 zł Dotyczy wyłącznie małżonków ze wspólnością majątkową, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich.

Jak i Gdzie Złożyć Deklarację PIT-28? Krok po Kroku

Istnieje kilka sposobów na złożenie deklaracji PIT-28, jednak zdecydowanie rekomendowaną i najwygodniejszą metodą jest złożenie elektroniczne za pośrednictwem oficjalnych platform rządowych.

  1. Metoda Główna: Usługa Twój e-PIT w e-Urzędzie Skarbowym

Najprostszym sposobem na elektroniczne rozliczenie PIT-28 jest skorzystanie z usługi Twój e-PIT, dostępnej po zalogowaniu do e-Urzędu Skarbowego.

  • Link do logowania: https://www.podatki.gov.pl/e-urzad-skarbowy/
  • Sposoby logowania: Można zalogować się na kilka sposobów:
  • Login.gov.pl: Najbardziej wszechstronna metoda, dająca dostęp do wszystkich funkcji e-Urzędu Skarbowego. Obejmuje Profil Zaufany (PZ), e-Dowód, bankowość elektroniczną.
  • Aplikacja mObywatel: Wygodne logowanie z poziomu aplikacji mobilnej.
  • Dane autoryzujące (podatkowe): Wymaga podania numeru PESEL (lub NIP i daty urodzenia), kwoty przychodu z rozliczenia za rok 2023, kwoty przychodu z jednej informacji od płatników (np. PIT-11) za 2024 rok oraz kwoty nadpłaty/podatku do zapłaty z rozliczenia za 2023 rok. Ta metoda daje dostęp głównie do usługi Twój e-PIT.
  • Zalety:
  • Wygoda: Dostęp 24/7 z dowolnego urządzenia z internetem.
  • Szybkość: Proces wypełniania i wysyłki jest sprawny.
  • Szybszy zwrot podatku: W przypadku nadpłaty, zwrot następuje w terminie do 45 dni od złożenia deklaracji elektronicznej. Dla porównania, przy deklaracji papierowej termin ten wynosi do 3 miesięcy.
  • Potwierdzenie złożenia: Po wysłaniu deklaracji otrzymuje się Urzędowe Poświadczenie Odbioru (UPO), które jest oficjalnym dowodem złożenia zeznania.
  • Ważna uwaga dotycząca PIT-28 w Twój e-PIT: W przeciwieństwie do deklaracji PIT-37 (dla pracowników) czy PIT-38 (dochody kapitałowe), które w usłudze Twój e-PIT są często w dużej mierze wstępnie wypełnione przez Krajową Administrację Skarbową (KAS), zeznanie PIT-28 wymaga aktywnego działania podatnika. System nie wypełni automatycznie danych o przychodach z najmu prywatnego. Podatnik musi samodzielnie wprowadzić kwoty uzyskanych przychodów z najmu. Zeznanie PIT-28 nie zostanie również automatycznie zaakceptowane po upływie terminu, jeśli podatnik nic z nim nie zrobi – konieczne jest jego sprawdzenie, uzupełnienie, zaakceptowanie i wysłanie.
  1. Alternatywa: System e-Deklaracje (Interaktywny Formularz PDF)

Możliwe jest również skorzystanie z systemu e-Deklaracje, który udostępnia interaktywne formularze PDF do pobrania, wypełnienia na komputerze i wysłania elektronicznie. Może to wymagać zainstalowania dodatkowej wtyczki (plug-in) do przeglądarki lub programu Adobe Reader.

  • Link do formularzy: https://www.podatki.gov.pl/pit/e-deklaracje-pit/ (ogólny portal e-Deklaracje) lub https://www.podatki.gov.pl/pit/formularze-do-druku-pit/ (sekcja z formularzami, w tym do druku i interaktywnymi).
  • Link do pobrania aktualnego PIT-28(26) [PDF interaktywny]: https://www.gov.pl/attachment/07f8de66-3168-419c-aee1-5c9f978041eb. Jest to wersja formularza obowiązująca przy rozliczeniu za lata 2023 i 2024.
  1. Złożenie Papierowe (Coraz Rzadziej Stosowane)

Chociaż przepisy i praktyka wyraźnie zmierzają w kierunku pełnej elektronizacji rozliczeń podatkowych (pojawiają się nawet informacje o możliwym obowiązku elektronicznym w przyszłości ), złożenie deklaracji PIT-28 za 2024 rok w formie papierowej jest prawdopodobnie nadal możliwe. Wymaga to wydrukowania formularza (np. pobranego ze strony podatki.gov.pl), ręcznego wypełnienia i dostarczenia go do właściwego urzędu skarbowego osobiście lub wysłania pocztą (listem poleconym za potwierdzeniem odbioru). W przypadku wysyłki pocztą liczy się data stempla pocztowego – musi być to najpóźniej 30 kwietnia 2025 roku. Należy pamiętać o znacznie dłuższym czasie oczekiwania na ewentualny zwrot nadpłaty – do 3 miesięcy.

Wypełnianie PIT-28: Gdzie Szukać Pomocy?

Wypełnienie deklaracji podatkowej, nawet przy uproszczonej formie opodatkowania jaką jest ryczałt, może budzić pytania. Warto korzystać z oficjalnych źródeł informacji i instrukcji.

Oficjalne zasoby pomocnicze:

  • Strona informacyjna o najmie prywatnym (ryczałt): https://www.podatki.gov.pl/pit/osoba-nieprowadzaca-dzialalnosci-gospodarczej/rozliczenie-osob-26-60/rozliczenie-dochodow-z-najmu-ryczalt-ewidencjonowany/. Znajdują się tu podstawowe informacje o zasadach opodatkowania, stawkach i terminach.
  • Broszury informacyjne i instrukcje: Ministerstwo Finansów publikuje broszury do poszczególnych formularzy PIT. Warto poszukać aktualnej broszury do PIT-28(26) na portalu podatki.gov.pl.
  • Instrukcje wideo: Czasami oficjalne kanały (np. Ministerstwa Finansów na YouTube) lub renomowane portale podatkowe publikują filmy instruktażowe pokazujące krok po kroku, jak wypełnić deklarację. W pierwszej kolejności warto szukać materiałów na stronach rządowych.
  • Zewnętrzne poradniki (ostrożnie): Istnieją komercyjne portale podatkowe oferujące szczegółowe instrukcje wypełniania PIT-28. Należy jednak pamiętać, że są to źródła nieoficjalne i zawsze warto weryfikować informacje z oficjalnymi wytycznymi.

Niezbędnik Wynajmującego: Przydatne Linki w Jednym Miejscu

Aby ułatwić Ci dopełnienie obowiązków, zebrałem w jednym miejscu najważniejsze linki do oficjalnych zasobów rządowych:

Podsumowanie i Ostatnie Przypomnienie

Rozliczenie przychodów z najmu prywatnego za rok 2024 wymaga złożenia deklaracji PIT-28 w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia 2025 roku. Pamiętaj, że jedyną formą opodatkowania jest ryczałt ewidencjonowany ze stawkami 8,5% i 12,5% (w zależności od progu przychodów 100 000 zł lub 200 000 zł dla małżonków). W tym samym terminie, do 30 kwietnia 2025 roku, należy również zapłacić należny podatek na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy.

Zachęcam do skorzystania z elektronicznej formy rozliczenia za pośrednictwem usługi Twój e-PIT w e-Urzędzie Skarbowym. Jest to najszybszy i najwygodniejszy sposób, który dodatkowo przyspiesza ewentualny zwrot nadpłaty podatku. Skorzystaj z podanych w tym artykule linków do oficjalnych formularzy i informacji.

Jeśli wynajmujesz nieruchomość w Białej Podlaskiej i potrzebujesz wsparcia w rozliczeniu PIT-28, skontaktuj się z GN Nieruchomości – lokalnym ekspertem w zarządzaniu najmem.

GN Nieruchomości – Grzegorz Niedźwiedź
Plac Wolności 10, 21-500 Biała Podlaska
📞 512 343 700
📧 biuro@gn-nieruchomosci.pl
🌐 gn-nieruchomosci.pl

Niniejszy wpis ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady podatkowej. W przypadku skomplikowanych sytuacji lub wątpliwości co do prawidłowości rozliczenia, zalecamy skonsultowanie się z wykwalifikowanym doradcą podatkowym.

 

Grzegorz Niedźwiedź

nieruchomości

Related Posts ...

Comments are disabled.